ĐIỀU KIỆN PHÁP LÝ KHI TÁCH THỬA ĐẤT ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

29 thg 11, 2025
6 phút đọc

Điều kiện pháp lý khi tách thửa đất đầu tư dự án bất động sản thì việc tách thửa đất nhằm mục đích đầu tư kinh doanh bất động sản không thể thực hiện tùy ý mà phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật. Nhà đầu tư cần đảm bảo các tiêu chí về hạ tầng, diện tích tách thửa và năng lực tài chính phù hợp với quy mô dự án. Đây là thủ tục phức tạp, đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng. Bài viết sẽ cung cấp phân tích chi tiết về các điều kiện được pháp luật quy định.

Yêu cầu pháp lý bắt buộc của dự án bất động sản trước khi tách thửa đất

Mọi dự án bất động sản trước khi tách thửa đều phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định tại điểm a, b, c khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024. Theo đó, thửa đất phải được cấp giấy chứng nhận hợp lệ, còn trong thời hạn sử dụng, và không có tranh chấp hoặc kê biên.

Cụ thể, quy định tại điểm a khoản 1 Điều 220 yêu cầu thửa đất có một trong các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất.
Điểm b quy định đất phải trong thời hạn sử dụng.
Còn điểm c yêu cầu đất không có tranh chấp, không bị kê biên hay phong tỏa. Trường hợp có tranh chấp một phần, phần còn lại đủ điều kiện vẫn được tách thửa.

Điều 45 Luật Đất đai 2024 bổ sung rằng việc chuyển nhượng đất chỉ được thực hiện khi đất có giấy chứng nhận và không bị cấm giao dịch.

Đồng thời, việc tách thửa phải bảo đảm về hạ tầng kỹ thuật: có lối đi, kết nối với giao thông công cộng, đáp ứng nhu cầu cấp thoát nước và tiện ích cần thiết. Phần đất làm lối đi không phải chuyển mục đích sử dụng nếu nằm trong thửa đất ở.

Nguyên tắc xác định diện tích tối thiểu khi thực hiện tách thửa đất

Một trong những điều kiện quan trọng mà nhà đầu tư cần nắm rõ khi tách thửa, phân lô là diện tích tối thiểu của thửa đất được quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024. Theo đó, các thửa đất mới hình thành phải đáp ứng tiêu chuẩn diện tích tối thiểu phù hợp với mục đích sử dụng đất.Tuy nhiên, pháp luật không đưa ra con số cụ thể áp dụng trên toàn quốc mà giao cho UBND cấp tỉnh tự ban hành quy định chi tiết. Do đó, trước khi lập hồ sơ tách thửa, nhà đầu tư cần tham khảo quyết định hiện hành của địa phương để bảo đảm tính hợp pháp.Đáng lưu ý, trường hợp diện tích thửa tách nhỏ hơn quy định vẫn có thể được chấp thuận nếu nhà đầu tư đồng thời hợp thửa với một mảnh đất liền kề khác, đảm bảo tổng diện tích đạt chuẩn theo quy định pháp luật.

Quy định chi tiết về điều kiện chủ đầu tư dự án bất động sản

Điều kiện chung đối với chủ thể kinh doanh bất động sản:

Doanh nghiệp phải thành lập hợp pháp, công khai thông tin dự án, chỉ kinh doanh sản phẩm đủ điều kiện.
Cá nhân kinh doanh nhỏ lẻ không cần lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai thuế; kinh doanh thường xuyên phải thành lập doanh nghiệp.

Điều kiện riêng của chủ đầu tư dự án:

Năng lực tài chính: Vốn chủ sở hữu ≥ 20% (dưới 20 ha) hoặc ≥ 15% (từ 20 ha trở lên).
Nghĩa vụ pháp lý: Hoàn thành các khoản thuế, phí, tiền sử dụng đất; xử lý dứt điểm các vi phạm hành chính trước khi giao dịch.

Nguyên tắc kinh doanh: Tuân thủ tính công khai, minh bạch, tự nguyện, bình đẳng, trung thực và thực hiện giao dịch qua ngân hàng.

Trình tự công nhận điều kiện kinh doanh: Phải có văn bản thông báo đủ điều kiện gửi cơ quan quản lý cấp tỉnh; cơ quan có 15 ngày để kiểm tra và phản hồi.

Quy định chi tiết về điều kiện chủ đầu tư dự án bất động sản

Dịch vụ tư vấn thủ tục tách thửa đất phục vụ phát triển dự án bất động sản tại Long Phan

Tư vấn Long Phan mang đến gói dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp, giúp nhà đầu tư biến tiềm năng đất đai thành dự án sinh lời hợp pháp. Với sự am hiểu chuyên sâu quy định pháp luật, chúng tôi đảm bảo mỗi hồ sơ đều được xử lý nhanh chóng, chính xác và đúng quy trình.

Các nội dung chính của dịch vụ:

Thẩm định điều kiện pháp lý và kỹ thuật: Kiểm tra chi tiết hiện trạng, quy mô và các yếu tố phù hợp quy hoạch.
Phân tích quy hoạch – cảnh báo rủi ro: Đối chiếu với quy hoạch địa phương và đưa ra tư vấn cụ thể cho từng khu đất.
Lập phương án tách thửa: Thiết kế sơ đồ tách thửa hiệu quả, đáp ứng mục tiêu đầu tư, phân lô hoặc chuyển nhượng.
Chuẩn bị hồ sơ và tài chính: Soạn hồ sơ tách thửa, hỗ trợ chứng minh năng lực tài chính theo luật định.
Thực hiện thủ tục hành chính: Nộp, theo dõi, giải trình và nhận kết quả tại cơ quan chức năng.
Bàn giao kết quả: Khách hàng nhận đầy đủ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi hoàn tất thủ tục.

Những câu hỏi quan trọng cần biết về điều kiện tách thửa đất khi triển khai dự án bất động sản

Bài viết tổng hợp các vấn đề thường gặp của nhà đầu tư liên quan đến việc tách thửa đất phục vụ phát triển dự án.

Nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư khi tách thửa gồm những gì?

Tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, và thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng.

Thời gian xử lý hồ sơ tách thửa kéo dài bao lâu?

Thông thường 3–6 tháng, tùy vào khối lượng hồ sơ, quy mô dự án và mức độ phối hợp giữa các cơ quan chức năng.

Cách tra cứu quy định diện tích tách thửa của địa phương?

Truy cập website UBND hoặc Sở TN&MT, tìm kiếm văn bản có nội dung “diện tích tối thiểu được phép tách thửa”.

Có thể tách thửa đất nông nghiệp để làm dự án bất động sản không?

Chỉ khi đã chuyển mục đích sang đất ở hoặc đất thương mại dịch vụ theo kế hoạch sử dụng đất của huyện.

Khác biệt giữa tách thửa dự án và tách thửa đất ở thông thường là gì?

Dự án đòi hỏi doanh nghiệp có năng lực tài chính, hồ sơ đầu tư được phê duyệt; trong khi tách thửa cá nhân chỉ cần đáp ứng diện tích và hạ tầng theo quy định địa phương.

Khi nào hồ sơ tách thửa dự án bị từ chối?

Khi không phù hợp quy hoạch 1/500, diện tích không đạt chuẩn, hạ tầng chưa đủ hoặc chủ đầu tư còn nợ nghĩa vụ tài chính.

Quy trình tách thửa đất nhằm phát triển dự án bất động sản phải tuân thủ đầy đủ 07 điều kiện bắt buộc. Đây là yêu cầu pháp lý then chốt mà nhà đầu tư không thể bỏ qua. Để được giải đáp cụ thể và tránh sai sót trong hồ sơ, vui lòng liên hệ qua số hotline 1900.63.63.89 cho Tư vấn Long Phan để được hỗ trợ tận tâm.