ĐIỀU KIỆN PHÁP LÝ BẮT BUỘC KHI CHỦ ĐẦU TƯ KÝ HỢP ĐỒNG MUA BÁN DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
- 28 thg 11, 2025
- 8 phút đọc
Điều kiện pháp lý bắt buộc khi chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán dự án bất động sản theo pháp luật hiện hành yêu cầu chủ đầu tư phải có năng lực tài chính, pháp lý và thủ tục đầy đủ trước khi ký hợp đồng mua bán. Các quy định này được cụ thể hóa tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP.
Các yêu cầu pháp lý đối với chủ đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản
Chủ đầu tư phải có tư cách pháp lý rõ ràng, đủ năng lực tài chính và hành chính để thực hiện các hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản. Tổ chức, cá nhân đảm nhận vai trò chủ đầu tư cần được cấp phép kinh doanh hợp pháp, đăng ký ngành nghề phù hợp với quy định về doanh nghiệp.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Khoản 2 Điều 9, chủ đầu tư cần đáp ứng các điều kiện sau đây:
Không bị cấm hoặc đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Bảo đảm tỷ lệ tài chính an toàn, không để dư nợ tín dụng hoặc dư nợ trái phiếu vượt quá giới hạn quy định;
Có vốn chủ sở hữu tối thiểu 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án nhỏ hơn 20 ha và 15% với dự án lớn hơn hoặc bằng 20 ha; đồng thời có đủ năng lực huy động vốn thực hiện dự án.
Ngoài ra, chủ đầu tư phải có hồ sơ đầy đủ về quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất, trong đó giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải hợp pháp, còn hiệu lực và không vướng tranh chấp.
Điều kiện pháp luật điều chỉnh việc kinh doanh bất động sản
Nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được phép kinh doanh khi dự án và chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ các điều kiện được quy định tại Điều 24 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023.
1. Hoàn thiện tính pháp lý và quyền sử dụng đất của dự án.
Dự án phải được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, xác định rõ mục đích đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, và có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Quyết định giao đất, thuê đất.
2. Bảo đảm tiến độ xây dựng và nghiệm thu phần hạ tầng.
Công trình phải có giấy phép xây dựng (hoặc hồ sơ miễn giấy phép), đồng thời hạ tầng kỹ thuật chính phải được hoàn thành và nghiệm thu. Đối với chung cư, phải có giấy xác nhận nghiệm thu phần móng.
3. Thực hiện nghĩa vụ thông báo và công khai dự án.
Trước khi mở bán, chủ đầu tư gửi văn bản đến Sở Xây dựng để xác nhận điều kiện kinh doanh. Trong vòng 15 ngày, cơ quan này phản hồi bằng văn bản. Ngoài ra, toàn bộ thông tin về pháp lý và tiến độ của dự án phải được công khai theo quy định.
4. Đáp ứng các yêu cầu bổ sung khác.
Chủ đầu tư cần chứng minh năng lực tài chính, uy tín, hoàn thành nghĩa vụ thuế và đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật của sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai.
Quy định về bảo lãnh hợp đồng và tiến độ thanh toán trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai
Theo quy định tại Điều 26 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, chủ đầu tư chỉ được phép huy động vốn hoặc ký hợp đồng mua bán khi có bảo lãnh ngân hàng hợp pháp. Ngân hàng sẽ đứng ra đảm bảo việc hoàn trả tiền cho khách hàng trong trường hợp chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao.
Hợp đồng bảo lãnh này là căn cứ pháp lý quan trọng, kéo dài từ lúc chủ đầu tư nhận tiền đến khi bàn giao xong nhà ở, đảm bảo người mua luôn được bảo vệ quyền lợi tài chính.
Về ý nghĩa, đây là cơ chế bảo vệ hai chiều – vừa buộc chủ đầu tư có trách nhiệm, vừa bảo đảm khách hàng được hoàn trả toàn bộ tiền ứng trước, bao gồm cả các chi phí liên quan khác.
Tiến độ thanh toán được chia cụ thể như sau:
Khi ký hợp đồng: Thanh toán tối đa 30%.
Khi xây dựng:
Mua bán: Tổng thanh toán tối đa 70%.
FDI: Không vượt quá 50%.
Thuê mua: Không vượt 50% trước bàn giao.
Khi có Giấy chứng nhận: Chỉ thu tối đa 95%, phần còn lại trả sau khi người mua được cấp sổ.
Nghĩa vụ đăng ký và sử dụng hợp đồng mẫu của chủ đầu tư
Theo quy định pháp luật, hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản phải được lập theo mẫu do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và được công khai tại Sở Xây dựng. Chủ đầu tư chỉ được ký kết với khách hàng sau khi hoàn tất việc đăng ký và công bố hợp đồng mẫu.
Mẫu hợp đồng phải bao gồm đầy đủ nội dung liên quan đến dự án, tiến độ, giá bán, phương thức thanh toán, nghĩa vụ bàn giao và quyền lợi của khách hàng. Các điều khoản về xử lý rủi ro, phạt vi phạm và giải quyết tranh chấp cần được nêu cụ thể.
Căn cứ Khoản 3, Điều 12 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, việc sử dụng, sửa đổi hoặc bổ sung hợp đồng mẫu phải đảm bảo đúng quy định pháp luật, không được thay đổi nội dung cốt lõi hoặc vi phạm nguyên tắc công khai.
Nếu doanh nghiệp sử dụng hợp đồng sai mẫu hoặc không công khai đúng thời hạn, sẽ bị xử lý vi phạm và buộc bồi thường cho khách hàng bị ảnh hưởng. Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, hợp đồng mẫu phải được công bố tối thiểu 15 ngày trước khi áp dụng.
Dịch vụ tư vấn hợp đồng mua bán bất động sản chuyên nghiệp tại Tư vấn Long Phan
Tư vấn Long Phan đồng hành cùng khách hàng trong mọi giai đoạn ký kết hợp đồng mua bán bất động sản. Dịch vụ tập trung vào việc đảm bảo tính pháp lý, minh bạch và bảo vệ tối đa quyền lợi của chủ đầu tư và người mua.
1. Tư vấn chuyên sâu về điều kiện đưa Bất động sản vào kinh doanh
Đánh giá tình trạng pháp lý của dự án, hồ sơ quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng.
Hướng dẫn quy trình xin xác nhận đủ điều kiện bán hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai.
Tư vấn chi tiết hồ sơ bảo lãnh ngân hàng, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hỗ trợ chủ đầu tư khắc phục các vướng mắc pháp lý để đủ điều kiện kinh doanh.
2. Hỗ trợ soạn thảo và thu thập các giấy tờ, tài liệu liên quan
Chuẩn bị hợp đồng mẫu, hợp đồng đặt cọc, phụ lục và biên bản bàn giao tài sản.
Kiểm tra các điều khoản hợp đồng đảm bảo tuân thủ luật và tránh rủi ro tranh chấp.
Hướng dẫn sắp xếp hồ sơ, xác minh tính hợp lệ của tài liệu trước khi nộp.
Soạn văn bản hành chính, đơn từ, công văn gửi cơ quan có thẩm quyền.
3. Đại diện theo ủy quyền làm việc với Sở Xây dựng và các cơ quan có thẩm quyền
Thực hiện thủ tục nộp hồ sơ xác nhận điều kiện bán hàng.
Làm việc trực tiếp với chuyên viên phụ trách, bổ sung tài liệu kịp thời.
Theo dõi tiến độ, nhận kết quả và bàn giao lại cho khách hàng đúng thời hạn.
Một số câu hỏi thường gặp về vấn đề khi ký hợp đồng mua bán bất động sản
Khi thực hiện ký kết hợp đồng mua bán bất động sản, cả chủ đầu tư và người mua đều cần nắm rõ các quy định pháp lý để tránh rủi ro. Dưới đây là những thắc mắc phổ biến và lời giải đáp chi tiết:
Khoản đặt cọc hoặc giữ chỗ khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán có được phép không?
Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, mọi hình thức huy động vốn trước khi dự án được phê duyệt đủ điều kiện đều là vi phạm. Tiền “đặt cọc/giữ chỗ” thu của khách hàng không được pháp luật bảo vệ. Chỉ sau khi ký hợp đồng hợp pháp, khoản cọc đó mới được tính vào đợt thanh toán đầu tiên, tối đa không quá 30% giá trị hợp đồng.
Chủ đầu tư có được thay đổi hợp đồng mẫu đã đăng ký không?
Không được phép. Hợp đồng mẫu đã được phê duyệt là cơ sở pháp lý bắt buộc. Nếu chủ đầu tư tự ý sửa đổi nội dung, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu, đồng thời bị xử phạt và buộc bồi thường cho bên mua.
Người mua nhà ở hình thành trong tương lai có được chuyển nhượng hợp đồng không?
Có, với điều kiện hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu chưa nộp. Việc chuyển nhượng phải có văn bản xác nhận của chủ đầu tư và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính.
Nếu chủ đầu tư thay đổi thiết kế dự án sau khi ký hợp đồng, khách hàng có thể làm gì?
Người mua có thể yêu cầu điều chỉnh hợp đồng hoặc hủy hợp đồng nếu thay đổi ảnh hưởng đến quyền lợi. Trong trường hợp này, chủ đầu tư phải hoàn lại tiền và bồi thường.
Người nước ngoài mua nhà có tiến độ thanh toán khác người Việt không?
Không có khác biệt. Tất cả người mua, dù là cá nhân hay tổ chức nước ngoài, đều tuân thủ cùng tiến độ thanh toán theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Khi nào việc bàn giao nhà được coi là hợp lệ?
Là khi công trình đã nghiệm thu, đủ điều kiện sử dụng và có biên bản bàn giao có chữ ký của hai bên, ghi rõ tình trạng nhà tại thời điểm bàn giao.
Nếu bị chậm bàn giao, người mua có thể yêu cầu bồi thường không?
Có thể. Ngoài việc được ngân hàng bảo lãnh hoàn tiền, người mua còn được quyền yêu cầu phạt vi phạm theo hợp đồng, đây là quyền độc lập và hợp pháp.
“Tổng vốn đầu tư” của dự án được xác định dựa trên yếu tố nào?
Đó là tổng vốn ghi nhận trong quyết định phê duyệt dự án hoặc giấy chứng nhận đầu tư — căn cứ để tính tỷ lệ vốn chủ sở hữu bắt buộc 15%-20%.
Chủ đầu tư chỉ được phép ký hợp đồng mua bán bất động sản khi đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý bắt buộc. Trong đó gồm năng lực tài chính, bảo lãnh ngân hàng và đăng ký mẫu hợp đồng với cơ quan nhà nước. Để được tư vấn chuyên sâu về quy trình ký kết hợp đồng, Quý khách hãy liên hệ Tư vấn Long Phan qua số hotline 1900.63.63.89 để nhận hỗ trợ tận tâm.
Xem thêm:
Bình luận