GIẢI PHÁP PHÁP LÝ CHO SAI LỆCH DIỆN TÍCH KHI ĐO ĐẠC CẤP SỔ ĐỎ
- 26 thg 11, 2025
- 9 phút đọc
Giải pháp pháp lý cho sai lệch diện tích khi đo đạc cấp Sổ đỏ tại đây Long Phan tư vấn, hướng dẫn điều chỉnh diện tích đất trong Sổ đỏ khi có sự chênh lệch giữa thực tế và hồ sơ, đảm bảo quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất.
Rủi ro pháp lý phát sinh do sai lệch diện tích trong quá trình đo đạc, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sai lệch diện tích khi đo đạc, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) là một trong những nguyên nhân phổ biến gây phát sinh khiếu nại, tranh chấp và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Việc nhận diện, đánh giá và xử lý kịp thời là cần thiết để đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong quản lý đất đai.
Thứ nhất, sai lệch diện tích tác động trực tiếp đến quyền sử dụng đất của người dân. Trường hợp diện tích ghi trên Giấy chứng nhận không trùng khớp với diện tích thực tế, người sử dụng đất gặp khó khăn trong các thủ tục chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho hoặc đăng ký biến động. Cơ quan có thẩm quyền sẽ yêu cầu đo đạc lại để xác định diện tích chính xác, dẫn đến kéo dài thời gian giải quyết và ảnh hưởng đến tiến độ giao dịch.
Thứ hai, sai số đo đạc gây ra tranh chấp ranh giới giữa các hộ sử dụng đất liền kề. Khi thông tin ranh giới trên Giấy chứng nhận không phản ánh đúng thực địa, dễ phát sinh mâu thuẫn và tranh chấp. Việc xử lý tranh chấp này đòi hỏi các bên liên quan phối hợp, thống nhất ranh giới, mất nhiều thời gian và công sức, đồng thời ảnh hưởng đến quan hệ xã hội trong khu dân cư.
Thứ ba, khi diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận, người sử dụng đất sẽ bị thiệt hại về kinh tế. Phần diện tích chênh lệch không được công nhận làm giảm giá trị tài sản, ảnh hưởng đến quyền chuyển nhượng, thế chấp hoặc nhận bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Thứ tư, trong trường hợp diện tích thực tế lớn hơn diện tích ghi trong Giấy chứng nhận, người sử dụng đất có thể vô tình sử dụng vượt ranh giới được cấp. Việc này có thể bị xem là hành vi sử dụng đất sai mục đích hoặc vi phạm quy hoạch, dẫn đến xử lý hành chính hoặc thu hồi phần diện tích vượt. Ngoài ra, việc sai lệch còn gây khó khăn cho cơ quan quản lý trong việc xác định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và triển khai các dự án công.
Thứ năm, sai lệch diện tích ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước về đất đai. Dữ liệu đo đạc không chính xác làm sai lệch hồ sơ địa chính, gây khó khăn trong việc thống kê, thu thuế và lập quy hoạch sử dụng đất, làm giảm hiệu quả quản lý và ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách.
Các trường hợp sai lệch diện tích và hướng xử lý theo quy định của Luật Đất đai năm 2024
Căn cứ khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai năm 2024, khi có sự chênh lệch giữa diện tích thực tế sử dụng đất và diện tích ghi trên Giấy chứng nhận, việc xử lý được phân định theo hai trường hợp tùy vào tình trạng thay đổi của ranh giới thửa đất.
Trường hợp thứ nhất: Diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên Giấy chứng nhận nhưng ranh giới thửa đất không thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề. Khi đó, cơ quan có thẩm quyền cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận xác định diện tích đất theo số liệu đo đạc thực tế, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất cho phần diện tích tăng thêm (nếu có).
Trường hợp thứ hai: Ranh giới thửa đất có thay đổi so với thời điểm có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất và diện tích thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ. Khi đó, phần diện tích chênh lệch tăng thêm sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận nếu đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 135 Luật Đất đai năm 2024.
Theo quy định của pháp luật, để được xử lý sai lệch diện tích, cần đáp ứng đủ ba điều kiện sau:
Có sự chênh lệch diện tích giữa thực tế đo đạc và diện tích ghi trong Giấy chứng nhận;
Ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất;
Không có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề.
Khi đủ các điều kiện nêu trên, diện tích đất sẽ được xác nhận theo kết quả đo đạc thực tế. Trường hợp không đáp ứng, đặc biệt khi ranh giới có thay đổi hoặc có tranh chấp, việc xử lý phải tuân thủ trình tự pháp lý khác theo quy định hiện hành.
Trình tự, thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có sai lệch diện tích
Căn cứ Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, quy định về phân cấp thẩm quyền và thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, việc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có sai lệch diện tích được thực hiện như sau:
Thẩm quyền cấp đổi: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã được phân quyền cấp Giấy chứng nhận trong phạm vi địa bàn quản lý, góp phần giảm tải cho cấp huyện và rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ.
Địa điểm nộp hồ sơ: Người sử dụng đất có quyền lựa chọn nộp hồ sơ tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thuộc địa bàn cấp xã hoặc cấp tỉnh, tùy theo điều kiện thuận tiện. Cơ chế này tạo sự linh hoạt, giảm thiểu chi phí và thời gian thực hiện thủ tục hành chính.
Thời gian giải quyết: So với quy định cũ, thời gian xử lý hồ sơ được rút ngắn đáng kể nhờ việc phân cấp và cải tiến quy trình hành chính. Cơ quan đăng ký đất đai có trách nhiệm hướng dẫn, tiếp nhận và giải quyết hồ sơ đúng quy định, bảo đảm công khai, minh bạch.
Thành phần hồ sơ đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Hồ sơ đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp có sai lệch diện tích bao gồm:
Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu số 18/ĐK);
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp;
Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất, trong trường hợp cần xác định lại diện tích thực tế hoặc có yêu cầu trích đo địa chính.
Việc chuẩn bị đầy đủ, chính xác hồ sơ giúp cơ quan quản lý nhà nước dễ dàng kiểm tra, xác minh, đảm bảo quá trình cấp đổi diễn ra đúng quy định và quyền lợi của người sử dụng đất được bảo đảm.
Xem thêm: Mẫu số 18 – Nghị định 151/2025/NĐ-CP
Hướng dẫn chi tiết quy trình cấp đổi
Bước 1. Tiếp nhận hồ sơ của người sử dụng đất
Người dân nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền (Một cửa, VPĐKĐĐ, chi nhánh VPĐKĐĐ).
Bước 2. Kiểm tra, xử lý hồ sơ ban đầu
Cơ quan tiếp nhận kiểm tra hồ sơ, cấp giấy hẹn hoặc yêu cầu bổ sung nếu còn thiếu.
Bước 3. Thực hiện cấp đổi
Văn phòng đăng ký đất đai tiến hành đo đạc (nếu cần), trích đo, cập nhật bản đồ, xác định nghĩa vụ tài chính và thực hiện chỉnh lý hồ sơ địa chính, sau đó cấp mới Giấy chứng nhận.
Bước 4. Trả kết quả
Kết quả được trả tại cơ quan tiếp nhận ban đầu hoặc gửi qua Bộ phận Một cửa.
Xem thêm: Mẫu số 19 – Nghị định 151/2025/NĐ-CP
Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai khi thay đổi diện tích do đo đạc
Theo quy định tại điểm b Mục 3 Phần II “Phần A” của Nghị định 151/2025/NĐ-CP:Khi thực hiện đo đạc lập bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính làm thay đổi diện tích thửa đất nhưng không thay đổi ranh giới, thời hạn giải quyết hồ sơ được quy định không quá 10 ngày làm việc.Trong trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất, thời gian giải quyết theo tiến độ dự án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.Tại khu vực đặc thù như miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, thời hạn này được cộng thêm 10 ngày làm việc.Thời gian giải quyết không bao gồm thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính, thời gian xử lý vi phạm và thời gian trưng cầu giám định.
Tư vấn pháp lý xử lý sai lệch diện tích cấp Sổ đỏ tại Long Phan
Tại Tư vấn Long Phan, chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý toàn diện về xử lý sai lệch diện tích trong quá trình đo đạc cấp Sổ đỏ. Đội ngũ luật sư chuyên môn sâu về Luật Đất đai hỗ trợ khách hàng:
Rà soát, thẩm định hồ sơ pháp lý, kiểm tra tính hợp lệ của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan.
Phân tích nguyên nhân sai lệch và đề xuất phương án xử lý tối ưu.
Hỗ trợ soạn thảo hồ sơ pháp lý đầy đủ, đúng quy định.
Đại diện khách hàng nộp hồ sơ, làm việc trực tiếp với các cơ quan có thẩm quyền.
Theo dõi tiến trình xử lý hồ sơ và cập nhật tình hình kịp thời.
Tư vấn Long Phan cam kết mang lại giải pháp hiệu quả và nhanh chóng để bảo vệ quyền lợi của bạn trong lĩnh vực đất đai.
Những câu hỏi thường gặp về sai lệch diện tích trong cấp Sổ đỏ và cách xử lý
Quý khách có thể tham khảo các câu hỏi dưới đây để hiểu rõ cách xử lý khi có sai lệch diện tích đất trong đo đạc cấp Sổ đỏ:
Làm gì khi các hộ liền kề không ký biên bản xác nhận ranh giới đất?
Người sử dụng đất có thể đề nghị UBND xã hòa giải, nếu không thành công thì khởi kiện tại tòa án có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp.
Cách tính nghĩa vụ tài chính cho phần diện tích tăng thêm là gì?
Căn cứ vào nguồn gốc đất và quy hoạch, thuế tính dựa trên bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành thời điểm xác định.
Phải chịu phạt không nếu không khai báo diện tích thực tế lớn hơn trên sổ đỏ?
Pháp luật khuyến khích tự giác điều chỉnh. Nếu diện tích tăng do chiếm đất công hoặc đất người khác, có thể bị xử phạt và buộc trả lại đất.
Trong giao dịch mua bán, nếu diện tích không khớp thì ai chịu trách nhiệm?
Bên bán phải đảm bảo tài sản hợp pháp và thực hiện điều chỉnh giấy tờ phù hợp trước khi giao dịch.
Ai chịu chi phí đo đạc lại?
Thông thường người yêu cầu cấp đổi phải trả phí, trường hợp sai sót do cơ quan nhà nước có thể được hỗ trợ.
Có thể ủy quyền cho người khác thực hiện thủ tục xử lý sai lệch diện tích?
Có thể, giấy ủy quyền phải được công chứng hoặc chứng thực, người được ủy quyền phải có giấy tờ hợp lệ khi làm thủ tục.
Sai lệch diện tích đất khi làm thủ tục cấp Sổ đỏ là một vấn đề pháp lý phức tạp cần sự hiểu biết về luật pháp. Tư vấn Long Phan, với đội ngũ luật sư chuyên môn, sẽ giúp Quý khách hàng giải quyết các khó khăn về diện tích đất một cách hiệu quả và tiết kiệm. Hãy gọi hotline 1900.63.63.89 để được tư vấn ngay.
Xem thêm:
Bình luận