CƠ SỞ PHÁP LÝ VÀ CÁCH ÁP DỤNG ĐÚNG HỆ SỐ K TÍNH GIÁ ĐẤT NĂM 2025

3 thg 12, 2025
9 phút đọc

Cơ sở pháp lý và cách áp dụng đúng hệ số K tính giá đất năm 2025 thì hệ số điều chỉnh giá đất là một công cụ quan trọng trong quản lý tài chính đất đai. Năm 2025, hệ số K được điều chỉnh nhằm phản ánh đúng giá đất trên thị trường và định hướng phát triển kinh tế – xã hội. Bài viết này sẽ hướng dẫn bạn áp dụng hệ số K theo các quy định hiện hành.

Năm 2025 có còn áp dụng hệ số K? Những trường hợp cụ thể nào?

Nhiều người cho rằng từ 2025 sẽ chấm dứt việc dùng hệ số K, nhưng trên thực tế luật vẫn quy định tiếp tục áp dụng trong một số tình huống chuyển tiếp.

Căn cứ khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024, hệ số K được áp dụng đối với:

Hồ sơ giao đất, thuê đất trả tiền một lần, chuyển mục đích sử dụng đất đã nộp trước ngày 01/01/2026 nhưng chưa có quyết định nghĩa vụ tài chính.
Xác định giá đất cho bồi thường – hỗ trợ – tái định cư trong các dự án thu hồi đất chưa hoàn tất.
Các trường hợp pháp luật buộc sử dụng phương pháp hệ số K theo Điều 9 Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

Quy định này giúp đảm bảo quá trình xử lý hồ sơ được nhất quán, không bị gián đoạn khi chuyển sang phương pháp định giá mới.

Phương pháp xác định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2025

Hệ số K là chỉ số phản ánh mức chênh lệch giữa giá thị trường và bảng giá đất. Theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP, mỗi địa phương xác định hệ số K bằng công thức chung:

K = Giá đất thị trường / Giá đất trong bảng giá đất

Để bảo đảm tính chính xác, giá thị trường được xác định dựa trên ba phương pháp cơ bản: so sánh – thu nhập – thặng dư. Ngoài ra, hệ số K còn phụ thuộc vào loại đất, vị trí, mật độ xây dựng và hạ tầng khu vực.

Phương pháp xác định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2025

Quy định áp dụng hệ số K trong các hồ sơ giao đất, cho thuê đất trả tiền một lần và chuyển mục đích sử dụng đất năm 2025

Từ năm 2025, nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai tiếp tục được tính toán dựa trên hệ số K theo quy định của pháp luật. Khi thực hiện hồ sơ giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất cần thực hiện đúng các bước: xác định loại đất theo tình trạng pháp lý hiện hành, xác định vị trí và phân khu chức năng của thửa đất, tra cứu hệ số K ban hành kèm theo quyết định của UBND cấp tỉnh, tính toán giá đất theo quy định và lập hồ sơ gửi cơ quan chuyên môn. Mỗi bước đều có vai trò quan trọng trong việc đảm bảo nghĩa vụ tài chính được xác định đúng.

Thẩm định loại đất và vị trí để hoàn tất thủ tục đất đai năm 2025

Thẩm định đúng loại đất và vị trí là bước không thể thiếu khi tiến hành giao đất, cho thuê đất trả tiền một lần hoặc chuyển mục đích sử dụng đất. Kết quả thẩm định sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến căn cứ pháp lý và các mức thu tài chính.

Thẩm định loại đất theo hồ sơ và hiện trạng

Áp dụng Điều 10 Luật Đất đai 2024 để phân loại thành đất nông nghiệp – phi nông nghiệp – chưa sử dụng.Dựa vào giấy tờ pháp lý, bản đồ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và kiểm tra thực tế.

Nhóm đất đặc trưng:

Nông nghiệp: hàng năm, lâu năm, rừng sản xuất, nuôi trồng thủy sản, làm muối…
Phi nông nghiệp: đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất công trình công cộng, đất quốc phòng – an ninh.
Chưa sử dụng: chưa có mục đích xác định, chưa giao hoặc cho thuê.

Định vị trí của thửa đất

Xem xét đất nằm ở trục đường lớn hay đường nhỏ/hẻm.
Đánh giá bề rộng hẻm, mức độ tiếp cận đường chính.
Khoảng cách đến tiện ích xã hội như chợ, trường học, bệnh viện…

Tác động từ quy hoạch và hạ tầng

Thuộc khu vực quy hoạch mới → giá trị thay đổi đáng kể.
Hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh giúp tăng giá trị vị trí.

=> Hiểu rõ loại đất và vị trí giúp bảo đảm tính chính xác trong quá trình tính giá, xác định nghĩa vụ và phê duyệt thủ tục năm 2025.

Theo dõi văn bản ban hành hệ số K của địa phương năm 2025

Hệ số K năm 2025 là cơ sở điều chỉnh giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các khoản nghĩa vụ tài chính khác. Vì vậy, theo dõi văn bản ban hành của từng tỉnh/thành là cần thiết.

K phân theo loại đất

– Đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất nông nghiệp… mỗi loại có hệ số K riêng biệt.

K phân theo vị trí

Tuyến đường trung tâm → hệ số K cao;
Hẻm nhỏ, xa đường chính → hệ số thấp hơn.

K theo tầng cao – hệ số sử dụng đất

Các công trình quy mô lớn, tầng cao nhiều → hệ số K được điều chỉnh tăng.

Áp dụng theo quy định chuyển tiếp

Nếu chưa ban hành K 2025 → dùng K 2024 cho đến khi có quyết định mới.

=> Người dân nên cập nhật văn bản chính thức của UBND tỉnh/thành phố để tránh áp dụng sai.

Lập hồ sơ tính tiền

Khi hệ số K đã được xác nhận, người sử dụng đất tiến hành lập hồ sơ tính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất. Hồ sơ phải được lập theo đúng quy định và bao gồm:

Bảng tính giá đất chi tiết, thể hiện đầy đủ các thông số Gb, hệ số K, diện tích đất và giá trị sau khi điều chỉnh;
Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất theo Mẫu 16, mô tả rõ cơ sở pháp lý, phương pháp áp dụng và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất;
Chứng thư định giá đất theo Mẫu 17, trong đó nêu rõ mức giá đất được xác định và toàn bộ căn cứ đi kèm.

Một bộ hồ sơ đầy đủ giúp đảm bảo tính hợp lệ và giúp cơ quan phê duyệt nhanh chóng.

CLICK TẢI NGAY: MẪU BÁO CÁO THUYẾT MINH XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN GIÁ ĐẤT 2025

Quy trình trình phê duyệt giá đất

Các bước trình phê duyệt giá đất phải được thực hiện tuần tự từ cơ quan chuyên môn đến cấp có thẩm quyền phê duyệt cuối cùng.

Người sử dụng đất nộp hồ sơ định giá đất tại Sở Tài nguyên và Môi trường để thẩm định và lập báo cáo phương án giá đất.
Sau thẩm định, hồ sơ được chuyển cho Hội đồng thẩm định giá đất để cơ quan này đánh giá độc lập và đưa ra ý kiến.
UBND cấp tỉnh xem xét hồ sơ và ý kiến thẩm định để ban hành quyết định phê duyệt giá đất.
Cơ quan thuế tiếp nhận kết quả phê duyệt và thông báo mức nghĩa vụ tài chính tương ứng.
Thời gian giải quyết kéo dài từ 30–45 ngày và có thể yêu cầu bổ sung thông tin trong suốt quá trình xử lý.

Nộp các khoản nghĩa vụ tài chính

Việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính là yếu tố bắt buộc trong quá trình pháp lý đất đai.

Thời hạn nộp là 30 ngày kể từ thời điểm nhận thông báo của cơ quan thuế.
Người sử dụng đất phải nộp chính xác số tiền, tránh để phát sinh tiền phạt do chậm nộp.
Các khoản phải nộp gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế đất phi nông nghiệp, phí và lệ phí khác.
Có thể nộp toàn bộ hoặc theo từng đợt tùy tình hình tài chính. Nếu xảy ra tranh chấp, người sử dụng đất được quyền yêu cầu giải quyết theo luật.
Biên lai nộp phải được bảo quản để làm căn cứ hoàn thiện hồ sơ cấp giấy chứng nhận.

Hai khuyến nghị quan trọng khi áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (K)

Hệ số K là một thành phần pháp lý quan trọng tác động đến quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Tuy nhiên, việc áp dụng đúng không hề đơn giản và cần sự hiểu biết đầy đủ về quy định pháp luật. Chúng tôi xin gửi đến Quý khách hai khuyến nghị cần lưu ý để việc áp dụng được chính xác.

Phân rõ hệ số K nghĩa vụ tài chính và hệ số K trong bồi thường thu hồi đất

Trong thực tiễn, hệ số K có thể gây nhầm lẫn do được áp dụng trong hai trường hợp hoàn toàn khác nhau. Mặc dù tên gọi giống nhau, nhưng mục đích, bản chất pháp lý và cơ sở tính toán của chúng lại độc lập, quy định chi tiết tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

Phân biệt rõ ràng hai hệ số giúp người sử dụng đất biết được đâu là nghĩa vụ tài chính phải nộp, đâu là căn cứ để nhận bồi thường công bằng khi Nhà nước thu hồi đất.

Áp dụng phương pháp định giá đất cụ thể thay thế hệ số K từ 2026

Bắt đầu từ 01/01/2026, hệ số K sẽ không còn được sử dụng trong các hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai và được thay thế bằng hệ thống phương pháp định giá đất cụ thể. Ba phương pháp bao gồm:

Phương pháp so sánh: So sánh với giá giao dịch của các thửa đất tương tự về đặc điểm và điều kiện thị trường.
Phương pháp thu nhập: Ước tính giá đất thông qua khả năng tạo ra thu nhập từ quyền sử dụng đất.
Phương pháp thặng dư: Xác định phần giá trị đất còn lại sau khi trừ chi phí đầu tư, chi phí thực hiện dự án và phần lợi nhuận.

Việc điều chỉnh nhằm đưa giá đất phù hợp giá thị trường, tạo sự công bằng trong nghĩa vụ tài chính. Bảng giá đất sẽ được xây dựng bám sát thị trường và cập nhật hằng năm để giảm chênh lệch với giá giao dịch thực tế. Theo Khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất được điều chỉnh thường niên; trong giai đoạn chuyển tiếp, hệ số K vẫn được sử dụng. Sau 31/12/2025, mọi hồ sơ mới bắt buộc áp dụng bảng giá đất cập nhật hằng năm.

Dịch vụ hỗ trợ hồ sơ đất đai 2025 & tư vấn hệ số K tại Tư vấn Long Phan

Tư vấn Long Phan là địa chỉ cung cấp dịch vụ pháp lý đáng tin cậy, đặc biệt trong việc áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất 2025 và chuẩn bị hồ sơ đăng ký đất đai. Với đội ngũ chuyên môn vững vàng, chúng tôi mang đến:

Tư vấn chi tiết nguyên tắc áp dụng hệ số K trong giao dịch nhà đất;
Hỗ trợ khách hàng thu thập, hoàn thiện hồ sơ đăng ký;
Chuẩn bị toàn bộ giấy tờ pháp lý cần thiết;
Đại diện ủy quyền xử lý hồ sơ, tham gia làm việc với cơ quan nhà nước và nhận kết quả;
Tư vấn khiếu nại đối với hành vi không đúng quy định của cơ quan thẩm quyền.

Tư vấn Long Phan cam kết đem đến giải pháp phù hợp nhất, giúp khách hàng an tâm trong mọi vấn đề đất đai.

Một số câu hỏi về quy định áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2025

Sau đây là những câu hỏi mà người sử dụng đất thường gặp khi tìm hiểu về hệ số K năm 2025:

Nếu địa phương chưa ban hành hệ số K kịp thời trong đầu năm 2025, hồ sơ có bị tạm dừng không?

Không bị tạm dừng. Địa phương sẽ tạm thời dùng hệ số K năm 2024 để giải quyết cho đến khi quyết định năm 2025 được ban hành.

Trường hợp tôi cho rằng giá đất thị trường bị xác định chưa chính xác, tôi có thể phản đối không?

Có. Người sử dụng đất có thể gửi đơn khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính nếu cho rằng cơ quan có thẩm quyền xác định giá đất chưa đúng.

Ai đứng ra chịu trách nhiệm kiểm tra thực tế và định giá đất thị trường?

Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh là cơ quan chủ trì, phối hợp với đơn vị định giá đất độc lập để xác lập mức giá thị trường trước khi trình UBND tỉnh.

Điều gì xảy ra nếu tôi chậm nộp tiền sử dụng đất?

Bạn sẽ bị tính tiền chậm nộp theo mức 0,03% mỗi ngày; trường hợp chậm kéo dài có thể bị cưỡng chế thuế theo quy định.

Nên xem thông tin về hệ số K trên trang nào để tránh sai lệch?

Hãy tra cứu tại Cổng thông tin điện tử của UBND tỉnh hoặc Sở TN&MT – nguồn công bố chính thống và được cập nhật thường xuyên.

Hồ sơ đã nộp cuối tháng 12/2025 sẽ áp dụng mức hệ số của năm nào?

Được áp dụng hệ số K của năm 2025 nếu hồ sơ được tiếp nhận trước 01/01/2026 nhưng chưa được ban hành kết quả cuối cùng.

Khi áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (K) năm, Quý khách cần đảm bảo thực hiện đúng quy định pháp lý và tuân thủ trọn vẹn các bước thủ tục để quyền lợi luôn được đảm bảo. Tư vấn Long Phan hỗ trợ tận tâm qua hotline 1900.63.63.89.

Nguồn: Áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất

Xem thêm: