VIỆT KIỀU CÓ NÊN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG/ DU LỊCH TẠI VIỆT NAM
- 13 thg 10, 2025
- 14 phút đọc
Việt kiều có nên đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng/du lịch tại Việt Nam thì đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng hứa hẹn cơ hội tài chính lớn, song tiềm ẩn rủi ro pháp lý mà Việt kiều cần lưu tâm. Bài viết dưới đây từ Tư vấn Long Phan phân tích những điểm mấu chốt, hỗ trợ Quý khách đánh giá và đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn.
Điều kiện để Việt kiều đầu tư bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng
Hoạt động đầu tư bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng của Việt kiều được pháp luật Việt Nam quản lý chặt chẽ nhằm bảo đảm an toàn pháp lý và hạn chế rủi ro. Ngay từ giai đoạn chuẩn bị hồ sơ, nhà đầu tư cần xác định mình thuộc nhóm “công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài” hay “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài” để đáp ứng điều kiện pháp lý tương ứng. Đây là bước quan trọng giúp bảo đảm tính hợp lệ của toàn bộ giao dịch.
Về nhân thân
Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam 2008 và Nghị định 95/2024/NĐ-CP chia Việt kiều thành hai nhóm với yêu cầu riêng:
Công dân Việt Nam còn quốc tịch Việt Nam: cần xuất trình hộ chiếu Việt Nam còn hiệu lực, có dấu nhập cảnh của cơ quan xuất nhập cảnh Việt Nam tại thời điểm ký hợp đồng mua bán, tặng cho hoặc thừa kế nhà ở.
Người gốc Việt Nam không còn quốc tịch Việt Nam: phải có hộ chiếu nước ngoài hoặc giấy tờ đi lại quốc tế còn hiệu lực, kèm dấu xác nhận nhập cảnh; đồng thời bổ sung giấy tờ chứng minh nguồn gốc Việt Nam (giấy khai sinh, quyết định thôi quốc tịch, xác nhận gốc Việt Nam).
Những giấy tờ này là bằng chứng bắt buộc để Việt kiều hợp pháp hóa quyền sở hữu và đầu tư.
Về loại hình bất động sản
Theo Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023, Việt kiều chỉ có thể tham gia vào một số loại hình bất động sản nhất định:
Được phép đầu tư:
Sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
Mua, thuê mua nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở thương mại.
Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao để thực hiện dự án.
Không được phép đầu tư:
Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Nhận chuyển nhượng đất phi nông nghiệp không thuộc các dự án phát triển nhà ở hoặc khu công nghiệp hợp pháp.
Điều kiện đặc biệt:
Nếu bất động sản nằm tại khu vực ven biển, biên giới hoặc các địa bàn nhạy cảm, nhà đầu tư phải có văn bản chấp thuận của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an và UBND cấp tỉnh (theo Điều 10 Nghị định 102/2024/NĐ-CP).
Các phương thức để Việt kiều tham gia đầu tư bất động sản du lịch/nghỉ dưỡng
Có nhiều phương thức mà Việt kiều có thể lựa chọn khi muốn đầu tư bất động sản du lịch/nghỉ dưỡng. Mỗi phương thức gắn liền với đặc thù về pháp lý, chi phí tài chính và cách thức quản lý. Việc lựa chọn phù hợp phụ thuộc vào quy mô, lợi ích kỳ vọng và khả năng vận hành. Phân tích ưu nhược điểm từng hình thức là bước đi quan trọng trước khi quyết định đầu tư.
Mua bất động sản dưới tên cá nhân riêng
Đây là hình thức đầu tư đơn giản và phổ biến, Việt kiều đáp ứng điều kiện sẽ đứng tên trực tiếp trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Ưu điểm: Thủ tục gọn nhẹ, chi phí ban đầu thấp, quyền kiểm soát toàn diện, có thể vừa để ở vừa cho thuê.
Nhược điểm: Chỉ giới hạn nhà ở, nhiều vướng mắc với condotel và shophouse, phải chịu thuế cá nhân, tốn kém trong việc quản lý vận hành, rủi ro pháp lý liên quan trách nhiệm cá nhân.
Thành lập công ty vốn nước ngoài để đầu tư bất động sản
Việt kiều có thể chọn giải pháp thành lập công ty vốn đầu tư nước ngoài nhằm tham gia đầu tư, kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
Ưu điểm: Hoạt động đa dạng và chuyên nghiệp; được thuê đất từ Nhà nước; cơ chế quản lý tài chính minh bạch; bảo đảm trách nhiệm hữu hạn cho nhà đầu tư.
Nhược điểm: Thủ tục pháp lý rườm rà, yêu cầu nhiều giấy tờ; chi phí vận hành, kế toán, thuế cao; trách nhiệm pháp luật của người đại diện lớn.
Hợp tác với doanh nghiệp trong nước để phát triển bất động sản nghỉ dưỡng
Việt kiều có thể liên kết cùng doanh nghiệp Việt Nam để khai thác các dự án bất động sản quy mô lớn bằng hợp đồng BCC hoặc công ty liên doanh.
Ưu điểm: Tận dụng thế mạnh của đối tác; xử lý nhanh các thủ tục hành chính; chia sẻ chi phí và rủi ro; dễ tiếp cận các khu đất tiềm năng.
Nhược điểm: Rủi ro khi phụ thuộc vào năng lực đối tác; khả năng phát sinh tranh chấp; khó kiểm soát toàn bộ dự án và quyền sở hữu; tỷ suất lợi nhuận phải chia sẻ.
Thẩm định pháp lý – bước không thể thiếu trong đầu tư dự án du lịch nghỉ dưỡng
Để bảo đảm dự án có tính khả thi và hợp pháp, nhà đầu tư cần tiến hành thẩm định pháp lý kỹ lưỡng. Nội dung chính gồm: điều kiện kinh doanh của chủ đầu tư và hồ sơ pháp lý của dự án. Đây là cơ sở để đưa ra quyết định an toàn.
Đối với điều kiện kinh doanh – chào bán dự án của chủ đầu tư
1. Điều kiện kinh doanh
Để được phép triển khai và kinh doanh dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023:
Điều kiện về chủ thể:
Chủ đầu tư bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp theo Luật Doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo Luật Hợp tác xã.
Doanh nghiệp/hợp tác xã phải đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản.
Các trường hợp ngoại lệ gồm:
Cá nhân kinh doanh bất động sản nhỏ lẻ (khoản 3 Điều 9).
Cá nhân hoặc tổ chức bán, cho thuê mua bất động sản không nhằm mục đích thương mại hoặc quy mô nhỏ (khoản 4 Điều 9).
Điều kiện hoạt động của doanh nghiệp bất động sản:
Không thuộc diện bị cấm hoặc tạm dừng, đình chỉ hoạt động.
Đảm bảo tỷ lệ an toàn tài chính theo quy định, đặc biệt về dư nợ tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp.
Đáp ứng điều kiện vốn chủ sở hữu:
Ít nhất 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án nhỏ hơn 20ha.
Ít nhất 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án từ 20ha trở lên.
Nếu triển khai đồng thời nhiều dự án, vốn chủ sở hữu phải đủ cho từng dự án riêng biệt.
Trường hợp cá nhân, tổ chức đặc biệt:
Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ: không cần lập doanh nghiệp nhưng phải nộp thuế theo luật.
Tổ chức, cá nhân bán bất động sản không kinh doanh: không phải tuân Luật Kinh doanh bất động sản nhưng vẫn phải kê khai thuế; cá nhân bán/cho thuê mua phải công chứng, chứng thực hợp đồng.
Chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản: phải thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã và đáp ứng điều kiện theo quy định.
Hồ sơ cần kiểm chứng từ phía chủ đầu tư:
Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh.
Báo cáo tài chính kiểm toán chứng minh vốn pháp định.
Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh bất động sản do Sở Xây dựng cấp
Hồ sơ năng lực, kinh nghiệm triển khai dự án.
Ngoài ra, chủ đầu tư phải công khai minh bạch thông tin dự án theo Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 trước khi tiến hành chào bán.
2. Điều kiện chào bán
Các loại hình bất động sản khi đưa vào kinh doanh đều có điều kiện chào bán riêng, được quy định rõ trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023:
Đối với nhà ở, công trình xây dựng sẵn
Có giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất.
Không có tranh chấp; nếu từng có thì phải được xử lý bằng bản án/quyết định có hiệu lực.
Không bị kê biên, cấm hoặc tạm đình chỉ giao dịch.
Thông tin bất động sản đã được công khai đúng quy định.
Đối với nhà ở, công trình thuộc dự án
Dự án đáp ứng điều kiện pháp lý dự án (Điều 11).
Công trình đã có biên bản nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Chủ đầu tư hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần đất gắn liền.
Đối với phần diện tích sàn trong công trình
Hình thành từ dự án hợp pháp, có khả năng đăng ký sở hữu tài sản cho bên mua.
Diện tích có chức năng riêng, độc lập về quản lý và sử dụng.
Đảm bảo tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng.
Quyền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính về đất phải rõ ràng, ghi trong hợp đồng.
Công trình được xây dựng trên đất Nhà nước giao đất thu tiền hoặc cho thuê trả tiền một lần.
Đối với nhà ở, công trình hình thành trong tương lai:
Chủ đầu tư có đầy đủ giấy tờ pháp lý đất (quyết định giao/cho thuê đất hoặc giấy chứng nhận QSDĐ).
Có giấy phép xây dựng đối với trường hợp cần có phép.
Có văn bản nghiệm thu hạ tầng hoặc biên bản nghiệm thu phần móng (đối với chung cư, condotel).
Có văn bản xác nhận của Sở Xây dựng về đủ điều kiện mở bán.
Được ngân hàng thương mại bảo lãnh để đảm bảo trách nhiệm tài chính và tiến độ bàn giao cho khách hàng.
Tính pháp lý của dự án bất động sản
Đối với nhà đầu tư, việc tìm hiểu tính pháp lý của dự án là khâu quan trọng nhằm tránh nguy cơ rủi ro trong quá trình sở hữu và chuyển nhượng sau này. Đây cũng là cơ sở bảo đảm dự án phù hợp với quy định pháp luật.
Chủ trương đầu tư: Văn bản chính thức cho phép dự án được triển khai.
Quy hoạch chi tiết 1/500: Cung cấp cái nhìn tổng thể và chi tiết, đảm bảo sự phù hợp về công năng sử dụng.
Giấy phép xây dựng: Cơ sở pháp lý để công trình được thi công hợp pháp.
Nghiệm thu hạ tầng và phần móng: Điều kiện cần để dự án được phép huy động vốn và mở bán.
Hoàn thành nghĩa vụ tài chính: Bằng chứng chủ đầu tư đã thanh toán đầy đủ tiền sử dụng hoặc thuê đất.
Nếu thiếu bất kỳ giấy tờ nào, dự án có thể đình trệ hoặc không thể hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận. Do đó, khâu này cần được tiến hành kỹ lưỡng với sự đồng hành của chuyên gia pháp lý.
Chính sách quản lý vận hành bất động sản du lịch/ nghỉ dưỡng
Một dự án nghỉ dưỡng chỉ thật sự hiệu quả khi được vận hành đúng cách. Chính sách quản lý là chìa khóa để duy trì dòng tiền và tối ưu lợi nhuận lâu dài.
Tự quản lý:
Chủ động toàn bộ hoạt động: marketing, đón khách, chăm sóc dịch vụ.
Tự quyết định giá thuê và chiến lược kinh doanh.
Đảm nhận trách nhiệm duy tu, sửa chữa định kỳ.
Thực hiện kê khai và nộp thuế.
Ưu điểm: Lợi nhuận cao hơn do không chia sẻ. Nhược điểm: Đòi hỏi sự hiện diện và nhiều thời gian.
Ủy thác cho đơn vị chuyên nghiệp:
Đơn vị quản lý vận hành toàn bộ theo tiêu chuẩn khách sạn.
Lợi nhuận phân chia theo tỷ lệ hoặc theo hợp đồng cam kết.
Chủ sở hữu hưởng thêm quyền lợi nghỉ dưỡng hàng năm.
Ưu điểm: Nguồn thu nhập ổn định, không cần tham gia trực tiếp. Nhược điểm: Phụ thuộc vào đơn vị vận hành và chi phí dịch vụ.
Tùy vào mục tiêu và điều kiện cá nhân, Quý khách hàng nên cân nhắc kỹ trước khi lựa chọn mô hình vận hành để đạt hiệu quả tài chính bền vững.
Lưu ý rủi ro khi tham gia đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch
Việc đầu tư vào bất động sản du lịch/nghỉ dưỡng tuy có tiềm năng lợi nhuận cao, nhưng đi cùng với đó là những rủi ro đặc thù. Nổi bật nhất là những hạn chế từ khung pháp lý chưa thật sự đồng bộ, sự cạnh tranh gay gắt trên thị trường và tính thanh khoản kém của sản phẩm. Các yếu tố này tác động trực tiếp đến dòng tiền và lợi ích lâu dài của nhà đầu tư. Do vậy, việc phân tích và chuẩn bị kỹ lưỡng trước khi xuống vốn là bước không thể thiếu để đảm bảo chiến lược đầu tư thành công.
Thời hạn sở hữu – điểm khác biệt giữa nhà ở và bất động sản nghỉ dưỡng
Một rủi ro phổ biến là sự nhầm lẫn về thời hạn sở hữu. Nhà ở thường được cấp quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, trong khi bất động sản du lịch/nghỉ dưỡng chỉ được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ với thời hạn nhất định.
Luật Đất đai 2024 quy định đa phần là 50 năm, trong một số trường hợp tối đa 70 năm. Khi hết hạn, chủ sở hữu buộc phải gia hạn hoặc mất quyền sử dụng.
Điều này dẫn đến hệ quả: giá trị tài sản giảm, khả năng chuyển nhượng bị hạn chế, ngân hàng dè dặt khi nhận thế chấp, và rủi ro mất cơ hội gia hạn. Để an toàn, Quý khách hàng cần xem xét kỹ quyết định cho thuê đất và lựa chọn chủ đầu tư uy tín có cam kết lâu dài.
Vị trí địa điểm – yếu tố then chốt trong đầu tư dự án
Sự thành công của dự án du lịch nghỉ dưỡng phụ thuộc lớn vào vị trí địa lý.
Nếu dự án xa trung tâm, giao thông bất tiện, hạ tầng kém đồng bộ sẽ khó hấp dẫn khách du lịch. Tỷ lệ lấp đầy thường thấp hơn 30 – 40% so với dự án ở vị trí tốt.
Nhà đầu tư cần xem xét kỹ lưỡng quy hoạch giao thông như sân bay, cao tốc, cảng biển đã được phê duyệt.
Các rủi ro: (i) Công suất khai thác thấp, (ii) Tốn chi phí quảng bá, (iii) Giá thuê và giá trị tài sản kém hấp dẫn, (iv) Khả năng tăng giá hạn chế.
Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 hạn chế chuyển nhượng đất tại khu vực biên giới, ven biển, hải đảo cho Việt kiều, cần lưu ý khi chọn dự án.
Tóm lại, nghiên cứu kỹ quy hoạch và tiềm năng phát triển khu vực trước khi đầu tư.
Rủi ro về tính thanh khoản trong đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng
Các dự án condotel và officetel gặp vấn đề lớn về thanh khoản.
Thời gian bán trung bình kéo dài từ 12 – 18 tháng, cao gấp nhiều lần so với bất động sản nhà ở.
Nguyên nhân chính: pháp lý về sổ hồng chưa hoàn chỉnh; giao dịch chủ yếu thông qua hợp đồng chuyển nhượng nội bộ; không đủ điều kiện thế chấp ngân hàng.
Điều này làm giảm sự tin tưởng của nhà đầu tư thứ cấp, khiến giá trị tài sản khó tăng và việc thu hồi vốn gặp khó khăn.
Khuyến nghị: chỉ nên đầu tư vào dự án pháp lý rõ ràng, có khả năng cấp sổ đỏ và có vị trí tiềm năng để dễ dàng chuyển nhượng hoặc cho thuê.
Dịch vụ đầu tư bất động sản du lịch cho Việt kiều tại Long Phan
Tư vấn Long Phan mang đến giải pháp toàn diện cho Việt kiều quan tâm đến đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam. Chúng tôi hướng dẫn chi tiết từ khâu lựa chọn dự án đến hoàn thiện thủ tục pháp lý.
Tư vấn lựa chọn hình thức đầu tư phù hợp với tài chính và mục tiêu.
Kiểm tra pháp lý dự án để đảm bảo an toàn cho khoản đầu tư.
Hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ chứng minh tư cách và quyền sở hữu.
Đại diện khách hàng thực hiện thủ tục hành chính.
Tư vấn về thuế và tối ưu nghĩa vụ tài chính.
Hỗ trợ giải quyết tranh chấp, bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư.
Chúng tôi cam kết mang đến dịch vụ pháp lý chất lượng, đáng tin cậy, đặt lợi ích khách hàng lên hàng đầu.
Hỏi và Đáp về đầu tư bất động sản du lịch/ nghỉ dưỡng dành cho Việt kiều
Đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại Việt Nam mở ra nhiều cơ hội sinh lời nhưng cũng tạo ra các thắc mắc thực tế. Để hỗ trợ Việt kiều đưa ra quyết định đúng đắn, chúng tôi tổng hợp các câu hỏi phổ biến và giải đáp ngắn gọn nhưng đầy đủ sau đây:
Việt kiều phải chịu những loại thuế và lệ phí nào khi đầu tư và khai thác bất động sản?
Khi đăng ký quyền sở hữu, Việt kiều phải nộp lệ phí trước bạ 0,5% giá trị tài sản; trong quá trình cho thuê, nhà đầu tư cần nộp VAT và Thuế thu nhập cá nhân khoảng 10% doanh thu; khi chuyển nhượng, Thuế TNCN áp dụng là 2% giá trị chuyển nhượng.
Làm thế nào để chuyển lợi nhuận từ việc cho thuê hoặc bán bất động sản ra nước ngoài?
Việt kiều cần chứng minh nguồn gốc hợp pháp thông qua hợp đồng cho thuê, hợp đồng chuyển nhượng công chứng và chứng từ nộp thuế, đồng thời thực hiện giao dịch qua tài khoản vốn đầu tư tại ngân hàng được cấp phép tại Việt Nam.
Quyền thừa kế bất động sản nghỉ dưỡng được thực hiện như thế nào?
Quyền thừa kế có thể thực hiện theo di chúc hoặc quy định pháp luật; người thừa kế phải thuộc đối tượng được phép sở hữu bất động sản tại Việt Nam và chỉ được hưởng quyền sở hữu trong thời hạn còn lại của dự án.
Nhà đầu tư nên quản lý rủi ro về biến động tỷ giá hối đoái ra sao?
Có thể sử dụng hợp đồng neo giá theo ngoại tệ mạnh như USD hoặc tham vấn chuyên gia tài chính để áp dụng các công cụ phòng ngừa rủi ro, dù hình thức này chưa phổ biến tại Việt Nam cho nhà đầu tư cá nhân.
Việt kiều có thể sử dụng giấy ủy quyền để thực hiện giao dịch mua bán từ xa không?
Pháp luật Việt Nam cho phép lập giấy ủy quyền tại cơ quan đại diện ngoại giao (Đại sứ quán, Lãnh sự quán) hoặc hợp pháp hóa lãnh sự nếu lập tại cơ quan công chứng ở nước ngoài, để người khác thực hiện các thủ tục mua bán thay mặt.
Phương thức giải quyết tranh chấp nào là hiệu quả khi có mâu thuẫn với chủ đầu tư hoặc đơn vị vận hành?
Hợp đồng thường chỉ rõ Tòa án hoặc Trung tâm Trọng tài Thương mại; trọng tài được ưu tiên nhờ quy trình nhanh gọn, bảo mật và phán quyết chung thẩm, mặc dù chi phí cao hơn so với tòa án.
Việc thế chấp bất động sản nghỉ dưỡng để vay ngân hàng có khả thi không?
Việc này rất khó, đặc biệt với condotel chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu riêng, vì thời hạn sử dụng 50 năm và pháp lý chưa rõ ràng làm giảm giá trị đảm bảo của khoản vay.
Hoạt động đầu tư bất động sản du lịch hoặc nghỉ dưỡng của Việt kiều mang lại lợi ích tiềm năng lớn, nhưng cần lưu ý các rủi ro pháp lý phát sinh. Thẩm định cẩn trọng và lựa chọn hình thức đầu tư phù hợp là chìa khóa thành công. Quý khách vui lòng gọi Tư vấn Long Phan qua số hotline 1900.63.63.89 để được các chuyên gia pháp lý trực tiếp hỗ trợ.
Xem thêm:
Bình luận