TRÌNH TỰ TÁCH THỬA PHÂN LÔ TRONG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
- 21 thg 10, 2025
- 6 phút đọc
Trình tự tách thửa phân lô trong dự án bất động sản từ 01/08/2024 thì các thay đổi pháp lý về phân lô bán nền ảnh hưởng trực tiếp đến dự án bất động sản. Bài viết phân tích kỹ lưỡng và hướng dẫn thực hiện thủ tục tách thửa phân lô theo đúng quy định mới.
Điều kiện tách thửa đất trong dự án bất động sản
Quy định về tách thửa đất
Theo Điều 220 Luật Đất đai 2024, tách thửa đất phải tuân thủ các điều kiện pháp lý cụ thể và nghiêm ngặt. Chủ đầu tư và cá nhân thực hiện cần nắm vững để tránh vi phạm.
Thửa đất phải được cấp giấy chứng nhận hợp pháp theo pháp luật: quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở kèm quyền sử dụng đất, hoặc các loại giấy chứng nhận liên quan.
Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng, không tranh chấp, không kê biên, không chịu biện pháp khẩn cấp từ cơ quan có thẩm quyền.
Việc tách thửa phải bảo đảm lối đi và kết nối với hệ thống giao thông công cộng hiện có.
Thửa đất sau tách phải đạt diện tích tối thiểu theo quy định địa phương; nếu không đạt, cần hợp thửa với thửa liền kề.
Các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật như cấp nước, thoát nước và các tiện ích khác phải được đảm bảo hợp lý.
Như vậy, tách thửa không chỉ phụ thuộc vào pháp luật mà còn liên quan đến hạ tầng và quyền lợi người sử dụng đất. Việc kiểm tra điều kiện kỹ lưỡng trước khi thực hiện là cần thiết.
Quy định về phân lô trong dự án bất động sản
Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định điều kiện phân lô nhằm đảm bảo phát triển đô thị bền vững, hạn chế tình trạng phân lô tràn lan.
Các khu vực không được phân lô theo khoản 6 Điều 31:
Đất trong đô thị loại đặc biệt, I, II, III;
Đất đấu giá để xây dựng nhà ở;
Các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh xác định dựa trên điều kiện địa phương để cho phép chuyển nhượng đất đã có hạ tầng kỹ thuật.
Dự án phân lô bán nền phải đáp ứng:
Khoản 1 Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản 2023;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn hiệu lực;
Quyền sử dụng đất không thuộc tranh chấp, kê biên, cấm giao dịch, đình chỉ;
Thông báo văn bản cho cơ quan quản lý nhà nước;
Công khai thông tin quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật.
Việc nắm rõ quy định này giúp chủ đầu tư triển khai dự án hợp pháp, hiệu quả và đúng quy hoạch địa phương.
Chuẩn bị hồ sơ tách thửa phân lô trong dự án bất động sản
Theo mục 1, Phần C Nghị định 151/2025/NĐ-CP, hồ sơ tách thửa phân lô phải được lập đầy đủ và chính xác để đảm bảo thủ tục diễn ra thuận lợi.
Đơn đề nghị tách thửa đất theo Mẫu số 21 ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP;
Bản vẽ tách thửa/hợp thửa đất theo Mẫu số 22 do cơ quan có thẩm quyền hoặc đơn vị đo đạc có Giấy phép lập;
Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao kèm bản gốc đối chiếu, hoặc bản sao có công chứng, chứng thực;
Các văn bản có liên quan của cơ quan quản lý đất đai (nếu có).
Đối với dự án phân lô bán nền, cần bổ sung:
Chứng minh hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật;
Văn bản phê duyệt quy hoạch, thiết kế kỹ thuật, giấy phép dự án;
Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, thuế phí.
Việc rà soát kỹ hồ sơ, đặc biệt các tài liệu về hạ tầng và nghĩa vụ tài chính, giúp tránh rủi ro từ chối hồ sơ.
CLICK TẢI NGAY: ĐƠN ĐỀ NGHỊ TÁCH THỬA 2025
Thủ tục tách thửa và chuyển nhượng lô đất trong dự án
Tách thửa là bước cần thiết để chủ đầu tư chuẩn bị hồ sơ pháp lý và tiến hành chuyển nhượng từng lô đất. Thủ tục được thực hiện theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP với 04 bước cơ bản:
Bước 1: Nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa của UBND cấp tỉnh hoặc Văn phòng đăng ký đất đai. Cơ quan cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả.
Bước 2: Kiểm tra điều kiện tách thửa. Hồ sơ không đủ điều kiện: trả hồ sơ trong 03 ngày làm việc và thông báo lý do. Hồ sơ đủ điều kiện: xác nhận trong 05 ngày làm việc, ghi thông tin thửa đất vào Đơn đề nghị tách thửa.
Bước 3: Nhận kết quả. Trường hợp không thay đổi người sử dụng đất: chỉnh lý hồ sơ, cập nhật biến động và cấp Giấy chứng nhận mới. Trường hợp thay đổi người sử dụng đất: thực hiện đăng ký biến động theo quy định.
Bước 4: Thủ tục chuyển nhượng lô đất được thực hiện theo Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, xin phép UBND tỉnh trước khi ký hợp đồng với bên mua.
Thực hiện đúng thủ tục giúp hợp pháp hóa quyền sử dụng đất, tạo thuận lợi cho giao dịch và khai thác dự án.
Tư vấn thủ tục phân lô, tách thửa dự án bất động sản tại Tư vấn Long Phan
Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ tư vấn thủ tục tách thửa, phân lô trong dự án bất động sản, với đội ngũ chuyên gia dày dạn kinh nghiệm và hiểu biết pháp lý sâu. Dịch vụ của chúng tôi bao gồm:
Tư vấn điều kiện pháp lý và quy định về tách thửa, phân lô;
Hướng dẫn chuẩn bị hồ sơ, bổ sung hồ sơ còn thiếu;
Soạn thảo đơn đề nghị, giải trình hoặc khiếu nại nếu phát sinh;
Đại diện nộp hồ sơ và tham gia làm việc với cơ quan nhà nước;
Hỗ trợ xử lý vướng mắc trong suốt quá trình thực hiện thủ tục.
Quy trình làm việc rõ ràng, minh bạch về chi phí, thời gian và đảm bảo chất lượng, giúp khách hàng hoàn tất thủ tục một cách thuận tiện và nhanh chóng.
Câu hỏi và giải đáp về tách thửa phân lô trong dự án bất động sản
Để Quý khách hiểu rõ hơn về các bước và yêu cầu pháp lý khi thực hiện tách thửa, chúng tôi xin tổng hợp các câu hỏi thường gặp:
Điều kiện tách thửa có đồng bộ trên toàn quốc không?
Điều kiện tách thửa được quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024, nhưng UBND tỉnh có thể đặt ra diện tích tối thiểu khác nhau cho từng loại đất, dẫn đến sự khác biệt giữa các địa phương.
Thời hạn sử dụng đất ảnh hưởng thế nào đến thủ tục?
Đất phải còn thời hạn sử dụng. Nếu hết hạn, chủ đầu tư cần thực hiện thủ tục gia hạn quyền sử dụng trước khi tiến hành tách thửa.
Xác định khu vực không được phân lô như thế nào?
Tham khảo khoản 6 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và các quy định UBND tỉnh. Khu vực hạn chế thường là đô thị đặc biệt, loại I, II, III, hoặc đất đấu giá để xây dựng nhà ở.
Hồ sơ tách thửa bị từ chối, cần xử lý ra sao?
Cơ quan có thẩm quyền sẽ trả hồ sơ kèm lý do trong 03 ngày làm việc. Chủ đầu tư cần bổ sung, chỉnh sửa và nộp lại hồ sơ.
Chi phí liên quan đến tách thửa gồm những gì?
Chi phí bao gồm lệ phí đo đạc, lệ phí thẩm định hồ sơ, thuế và các nghĩa vụ tài chính liên quan, cùng phí dịch vụ tư vấn pháp lý nếu sử dụng dịch vụ ngoài.
Thời gian hoàn thiện thủ tục tách thửa mất bao lâu?
Thời gian xử lý hồ sơ tại cơ quan nhà nước khoảng 03-05 ngày. Tổng thời gian hoàn tất toàn bộ thủ tục tùy thuộc vào dự án và hiệu quả phối hợp của các bên liên quan.
Thủ tục tách thửa phân lô là bước quan trọng trong việc hoàn thiện pháp lý dự án bất động sản. Chủ đầu tư cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và thực hiện đúng trình tự để tránh các vấn đề pháp lý phát sinh.
Liên hệ Tư vấn Long Phan qua hotline 1900.63.63.89 để nhận hỗ trợ tư vấn miễn phí và báo phí dịch vụ chi tiết từ đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm.
Xem thêm:
Bình luận