QUY TRÌNH SANG TÊN SỔ HỒNG CHO NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI CẦN LƯU Ý TỪ NĂM 2025

27 thg 12, 2025
12 phút đọc

Quy trình sang tên sổ hồng cho nhà đầu tư nước ngoài cần lưu ý từ năm 2025 thì quy trình sang tên sổ hồng cho nhà đầu tư nước ngoài được áp dụng theo các quy định pháp luật mới, với nhiều điểm cần lưu ý về thủ tục, hồ sơ và thẩm quyền giải quyết. Những thay đổi này có ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực hiện giao dịch chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất của người nước ngoài tại Việt Nam. Để đảm bảo việc sang tên sổ hồng được thực hiện nhanh chóng, đúng quy định và tránh các vướng mắc pháp lý, các bên tham gia giao dịch cần hiểu rõ từng bước trong quy trình. Nội dung bài viết sau đây sẽ hướng dẫn chi tiết quy trình sang tên sổ hồng cho nhà đầu tư nước ngoài theo quy định hiện hành.

Điều kiện sang tên sổ hồng cho nhà đầu tư nước ngoài theo luật mới

Việc sang tên sổ hồng cho nhà đầu tư nước ngoài hiện nay được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật mới, trong đó trọng tâm là Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Các quy định này yêu cầu giao dịch phải đáp ứng đồng thời điều kiện đối với bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.

Điều kiện cần có của bên chuyển nhượng nhà đất

Theo Luật Đất đai 2024, bên chuyển nhượng phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, có Giấy chứng nhận hợp pháp, bất động sản không có tranh chấp, không bị kê biên hoặc hạn chế quyền sử dụng, còn thời hạn sử dụng đất và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Việc đáp ứng đầy đủ các điều kiện này là cơ sở để hợp đồng chuyển nhượng được công chứng và đăng ký sang tên.

Điều kiện áp dụng cho nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng

Nhà đầu tư nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức được Luật Nhà ở 2023 cho phép, bao gồm đầu tư dự án, mua, thuê mua, nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án hợp pháp. Ngoài ra, nhà đầu tư phải đáp ứng điều kiện về tư cách pháp lý, giấy phép đầu tư còn hiệu lực và điều kiện nhập cảnh hợp pháp, từ đó mới đủ điều kiện để được cấp sổ hồng.

Các bước sang tên sổ hồng cho nhà đầu tư nước ngoài theo quy định pháp luật

Trong quá trình tham gia thị trường bất động sản tại Việt Nam, nhà đầu tư nước ngoài cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật liên quan đến việc nhận chuyển nhượng và đăng ký quyền sở hữu nhà ở. Việc thực hiện đúng quy trình sang tên sổ hồng không chỉ là điều kiện bắt buộc để được pháp luật công nhận quyền sở hữu mà còn giúp hạn chế các rủi ro pháp lý phát sinh trong quá trình sử dụng và khai thác bất động sản. Do đó, việc tìm hiểu và thực hiện đầy đủ các bước sang tên sổ hồng là yêu cầu cần thiết đối với nhà đầu tư nước ngoài khi thực hiện giao dịch tại Việt Nam.

Bước 1: Thỏa thuận và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản

Bước đầu tiên trong quy trình sang tên sổ hồng là việc các bên tiến hành thỏa thuận và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản. Hợp đồng phải được lập thành văn bản và thể hiện đầy đủ các nội dung cơ bản theo quy định pháp luật, cụ thể như sau:

Thông tin của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng
- Đối với cá nhân: Ghi đầy đủ họ và tên, ngày tháng năm sinh, số CMND/CCCD hoặc Hộ chiếu, ngày cấp, nơi cấp, địa chỉ thường trú, địa chỉ liên hệ và số điện thoại.
- Đối với tổ chức: Thể hiện rõ tên tổ chức, mã số doanh nghiệp, địa chỉ trụ sở chính và thông tin người đại diện theo pháp luật.
- Tình trạng hôn nhân của các bên, đặc biệt là bên chuyển nhượng, nhằm xác định bất động sản là tài sản chung hay tài sản riêng. Trường hợp là tài sản chung của vợ chồng thì hợp đồng phải có đầy đủ chữ ký của cả hai vợ chồng.
Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng: Hợp đồng cần mô tả chi tiết bất động sản được chuyển nhượng, bao gồm các thông tin về quyền sử dụng đất như số tờ bản đồ, số thửa đất, địa chỉ, diện tích, mục đích sử dụng đất và thông tin về tài sản gắn liền với đất như nhà ở, công trình xây dựng, diện tích xây dựng, kết cấu và hiện trạng sử dụng.
Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán: Giá trị chuyển nhượng phải được ghi rõ bằng số và bằng chữ, đơn vị tiền tệ là Việt Nam Đồng. Đồng thời, các bên cần thỏa thuận cụ thể về phương thức thanh toán, thời điểm thanh toán và tiến độ thanh toán trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng.
Nội dung đặt cọc (nếu có): Trường hợp các bên có thỏa thuận đặt cọc, hợp đồng phải ghi rõ số tiền đặt cọc, thời điểm giao nhận tiền đặt cọc và phương thức xử lý tiền đặt cọc khi một trong các bên vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng.

Ngoài các nội dung nêu trên, hợp đồng cần quy định rõ thời gian, địa điểm bàn giao bất động sản; nghĩa vụ nộp các loại thuế, phí, lệ phí; quyền và nghĩa vụ của các bên; trách nhiệm khi vi phạm hợp đồng; phương thức giải quyết tranh chấp và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Việc soạn thảo hợp đồng rõ ràng, chi tiết là cơ sở quan trọng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch.

Bước 2: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức hành nghề công chứng

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực thì mới có hiệu lực pháp lý, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Căn cứ khoản 1 Điều 42 Luật Công chứng 2024, người yêu cầu công chứng nộp 01 bộ hồ sơ đến tổ chức hành nghề công chứng, bao gồm:

Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng, sang tên sổ hồng;
Bản sao giấy tờ tùy thân của các bên theo quy định pháp luật;
Bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất hoặc bản án, quyết định của Tòa án liên quan đến tài sản;
Hộ chiếu nước ngoài và văn bản cam kết không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự;
Hộ chiếu còn giá trị và có dấu nhập cảnh Việt Nam tại thời điểm ký kết giao dịch;
Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với tổ chức nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án;
Giấy tờ pháp lý hợp lệ khác đối với tổ chức nước ngoài được phép hoạt động tại Việt Nam.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, công chứng viên tiến hành kiểm tra năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự của các bên, tính hợp pháp của giao dịch và điều kiện sở hữu nhà ở của nhà đầu tư nước ngoài theo Luật Nhà ở 2023. Công chứng viên có trách nhiệm giải thích rõ quyền, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý của việc giao kết hợp đồng. Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ hoặc có dấu hiệu vi phạm pháp luật, công chứng viên yêu cầu bổ sung, làm rõ hoặc từ chối công chứng theo quy định. Việc ký kết và hoàn tất công chứng hợp đồng được thực hiện theo Điều 42 Luật Công chứng 2024.

Công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức hành nghề công chứng

Bước 3: Thực hiện đăng ký biến động đất đai để hoàn tất thủ tục sang tên sổ hồng

Sau khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đã được công chứng theo quy định pháp luật, để việc sang tên sổ hồng cho nhà đầu tư nước ngoài có hiệu lực pháp lý, các bên cần tiến hành thủ tục đăng ký biến động đất đai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thành phần hồ sơ đăng ký biến động đất đai trong trường hợp sang tên sổ hồng cho nhà đầu tư nước ngoài được quy định tại Mục B.II.1 Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP của Chính phủ ngày 12/06/2025, bao gồm:

Đơn đăng ký biến động đất đai theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP ngày 12/06/2025;
Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp;
Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật dân sự trong trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai thông qua người đại diện;
Giấy tờ liên quan đến nội dung biến động, bao gồm hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hợp lệ và các giấy tờ chứng minh nhà đầu tư nước ngoài đáp ứng đủ điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

CLICK TẢI NGAY: ĐƠN ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI 2025

Trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai được thực hiện theo quy định tại Mục VI.C Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP ngày 12/06/2025, cụ thể:

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất;
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ kiểm tra thành phần hồ sơ, cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả theo quy định; trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ;
Khi hồ sơ hợp lệ, cơ quan xử lý hồ sơ sẽ gửi Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai theo Mẫu số 19 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP đến cơ quan thuế để xác định và thông báo các khoản phải nộp.

Các nghĩa vụ tài chính có thể phát sinh trong quá trình đăng ký biến động đất đai bao gồm:

Thuế thu nhập cá nhân với mức 2% giá chuyển nhượng, do bên chuyển nhượng thực hiện kê khai và nộp thuế;
Lệ phí trước bạ được xác định bằng 0,5% giá chuyển nhượng theo quy định tại Nghị định 10/2022/NĐ-CP;
Phí thẩm định hồ sơ theo mức thu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định.

Lưu ý: Các bên phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính trước khi cơ quan có thẩm quyền thực hiện cấp Giấy chứng nhận mới.

Sau khi hoàn tất việc nộp thuế, phí và lệ phí theo thông báo của cơ quan thuế, cơ quan đăng ký đất đai sẽ tiến hành chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; đồng thời cấp Giấy chứng nhận mới hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định và trả kết quả cho người được cấp.

Lưu ý: Thời hạn giải quyết thủ tục đăng ký biến động đất đai trong trường hợp chuyển nhượng không quá 08 ngày làm việc theo quy định pháp luật hiện hành.

Thực hiện đăng ký biến động đất đai để hoàn tất thủ tục sang tên sổ hồng

Những vấn đề cần đặc biệt chú ý khi sang tên sổ hồng cho nhà đầu tư nước ngoài

Thủ tục sang tên sổ hồng cho nhà đầu tư nước ngoài đòi hỏi sự cẩn trọng và tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật. Để tránh các rủi ro không đáng có, Quý khách cần lưu ý các nội dung sau:

Đánh giá và xác nhận điều kiện pháp lý về quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất của nhà đầu tư nước ngoài;
Các giấy tờ cá nhân và hồ sơ pháp lý của nhà đầu tư nước ngoài phải được dịch thuật và hợp pháp hóa lãnh sự theo quy định;
Giá chuyển nhượng phải được xác định hợp lý, phù hợp với giá thị trường và đúng quy định của cơ quan quản lý nhà nước;
Hợp đồng chuyển nhượng cần quy định rõ ràng các nội dung về quyền, nghĩa vụ, thời hạn thanh toán và loại tiền giao dịch;
Thời hạn đăng ký biến động đất đai phải được tuân thủ nghiêm ngặt, không vượt quá 30 ngày kể từ ngày có biến động theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024.

Việc thực hiện đúng và đầy đủ các lưu ý trên sẽ giúp giao dịch sang tên sổ hồng được thực hiện an toàn và hiệu quả.

Dịch vụ tư vấn trọn gói và nhận ủy quyền sang tên sổ hồng cho nhà đầu tư nước ngoài

Tư vấn Long Phan triển khai dịch vụ tư vấn trọn gói và nhận ủy quyền thực hiện thủ tục sang tên sổ hồng cho nhà đầu tư nước ngoài với quy trình rõ ràng và chuyên nghiệp. Chúng tôi hỗ trợ khách hàng xuyên suốt từ giai đoạn chuẩn bị hồ sơ pháp lý đến khi hoàn tất việc cập nhật tên trên sổ hồng. Các nội dung dịch vụ bao gồm:

Kiểm tra điều kiện pháp lý về quyền mua và sở hữu nhà ở của người nước ngoài.
Rà soát tình trạng pháp lý bất động sản như quy hoạch, tranh chấp, thế chấp.
Tư vấn chi tiết các nghĩa vụ tài chính liên quan đến thuế, phí và lệ phí.
Soạn thảo Hợp đồng ủy quyền song ngữ theo đúng quy định.
Hướng dẫn thủ tục hợp pháp hóa lãnh sự đối với Hợp đồng ủy quyền ở nước ngoài.
Dịch thuật công chứng các giấy tờ nhân thân của khách hàng.
Chuẩn bị và hỗ trợ đàm phán Hợp đồng đặt cọc và Hợp đồng mua bán.
Đại diện khách hàng ký kết Hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng.
Thực hiện kê khai và hỗ trợ nộp Lệ phí trước bạ.
Nhận thông báo thuế và hỗ trợ nộp tiền vào kho bạc nhà nước.
Nộp hồ sơ đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền.
Theo dõi tiến độ và xử lý các vấn đề phát sinh trong quá trình giải quyết hồ sơ.
Thay mặt khách hàng nhận sổ hồng mới.
Kiểm tra thông tin trên sổ hồng sau khi cấp.
Bàn giao sổ hồng gốc và hồ sơ hoàn chỉnh cho khách hàng.

Với cam kết về chất lượng, tiến độ và chi phí hợp lý, Tư vấn Long Phan mang đến sự an tâm cho khách hàng khi ủy quyền thực hiện thủ tục sang tên sổ hồng.

Tổng hợp câu hỏi – đáp về thủ tục sang tên sổ hồng cho người nước ngoài

Để hỗ trợ Quý khách hiểu rõ hơn các quy định pháp luật liên quan đến việc sang tên sổ hồng cho nhà đầu tư nước ngoài, chúng tôi tổng hợp các câu hỏi thường gặp và giải đáp như sau:

Thời hạn sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài được pháp luật quy định như thế nào?

Khoản 2 Điều 20 Luật Nhà ở 2023 quy định thời hạn sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài là không quá 50 năm kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận. Trước khi hết hạn 03 tháng, cá nhân có thể đề nghị gia hạn một lần, với thời hạn tối đa không quá 50 năm.

Có giới hạn số lượng nhà ở mà cá nhân nước ngoài được phép sở hữu không?

Theo khoản 1 Điều 19 Luật Nhà ở 2023, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ trong một tòa nhà chung cư và không quá 250 căn nhà ở riêng lẻ trong phạm vi một phường.

Thanh toán giao dịch bất động sản bằng ngoại tệ có được chấp nhận không?

Pháp luật Việt Nam không cho phép thanh toán giao dịch bất động sản bằng ngoại tệ. Nhà đầu tư nước ngoài phải chuyển ngoại tệ vào tài khoản ngân hàng tại Việt Nam và thực hiện thanh toán bằng Đồng Việt Nam theo Điều 22 Pháp lệnh Ngoại hối 2005 (sửa đổi, bổ sung năm 2013).

Quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài khi kết hôn với công dân Việt Nam được xác lập ra sao?

Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam thì được sở hữu nhà ở và có đầy đủ quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam theo điểm c khoản 2 Điều 20 Luật Nhà ở 2023.

Những loại bất động sản nào được phép chuyển nhượng cho nhà đầu tư nước ngoài?

Nhà đầu tư nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở trong dự án nhà ở thương mại, bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ. Pháp luật không cho phép cá nhân nước ngoài nhận chuyển nhượng đất nền để xây dựng nhà ở.

Cơ sở pháp lý: Khoản 1 Điều 19 Luật Nhà ở 2023.

Các nội dung trên là những câu hỏi và giải đáp cơ bản liên quan đến quy trình sang tên sổ hồng cho nhà đầu tư nước ngoài, giúp Quý khách thực hiện giao dịch đúng quy định và an toàn pháp lý.

Quy trình sang tên sổ hồng dành cho nhà đầu tư nước ngoài cần được thực hiện trên cơ sở hiểu rõ pháp luật hiện hành, đồng thời tuân thủ đầy đủ các bước từ ký kết hợp đồng, công chứng hợp đồng, đăng bộ đến thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Tư vấn Long Phan sẵn sàng hỗ trợ Quý khách qua hotline 1900.63.63.89 với tư vấn sơ bộ miễn phí và báo giá dịch vụ chi tiết.

Nguồn: Quy trình sang tên sổ hồng cho nhà đầu tư nước ngoài

Xem thêm: