CÁC YÊU CẦU PHÁP LÝ ĐỐI VỚI VĂN BẢN ỦY QUYỀN MUA HOẶC BÁN NHÀ ĐẤT
- 24 thg 12, 2025
- 11 phút đọc
Các yêu cầu pháp lý đối với văn bản ủy quyền mua hoặc bán nhà đất thì văn bản ủy quyền mua hoặc bán nhà đất tại Việt Nam chỉ có hiệu lực khi được soạn thảo đúng quy định pháp luật về hình thức và nội dung. Trong đó, các nội dung quan trọng như phạm vi công việc được ủy quyền, thời hạn ủy quyền và quyền của bên được ủy quyền cần được thể hiện rõ ràng, đầy đủ. Quý khách hàng cần lưu ý các điều kiện pháp lý bắt buộc để đảm bảo giao dịch mua bán nhà đất diễn ra hợp pháp.
Về hình thức của việc ủy quyền
Theo quy định của Luật Công chứng 2024, mọi văn bản ủy quyền liên quan đến giao dịch bất động sản phải được lập thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực theo đúng trình tự pháp luật. Đối với người Việt Nam đang sinh sống ở nước ngoài, văn bản ủy quyền phải được lập song ngữ, bao gồm tiếng Việt và tiếng nước ngoài, bảo đảm giá trị pháp lý tương đương.
Pháp luật hiện hành quy định rõ sự khác biệt giữa giấy ủy quyền và hợp đồng ủy quyền. Giấy ủy quyền chỉ cần chữ ký của người ủy quyền, trong khi hợp đồng ủy quyền theo Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 là sự thỏa thuận song phương, đòi hỏi chữ ký của cả hai bên.
Đối với giao dịch chuyển quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản, pháp luật không cho phép chứng thực chữ ký trên hợp đồng ủy quyền mà phải thực hiện chứng thực hợp đồng, giao dịch theo Nghị định 23/2015/NĐ-CP. Giấy ủy quyền chỉ được chứng thực chữ ký trong những trường hợp không phát sinh thù lao, không có nghĩa vụ bồi thường và không liên quan đến việc chuyển quyền tài sản.
Do đó, khi thực hiện ủy quyền bán nhà đất, hợp đồng ủy quyền là hình thức phù hợp và an toàn pháp lý hơn so với giấy ủy quyền.
Về nội dung của việc ủy quyền
Việc xây dựng nội dung văn bản ủy quyền mua bán nhà đất phải đảm bảo đầy đủ và chi tiết để tránh phát sinh tranh chấp.
Phạm vi ủy quyền
Phạm vi ủy quyền cần được xác định cụ thể trong văn bản, bao gồm các công việc như ký hợp đồng mua bán, thực hiện thủ tục sang tên, nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Người được ủy quyền chỉ được thực hiện các công việc nằm trong phạm vi được giao.
Trường hợp bất động sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng, việc ủy quyền phải tuân thủ quy định tại Điều 228 Bộ luật Dân sự 2015.
Lưu ý: Phạm vi ủy quyền phải phù hợp với mục đích sử dụng đất và quy định quản lý đất đai tại địa phương.
Nội dung ủy quyền
Nội dung văn bản ủy quyền cần ghi rõ:
Thông tin nhân thân của các bên;
Thông tin về bất động sản;
Nội dung công việc được ủy quyền mua hoặc bán nhà đất;
Trách nhiệm pháp lý của người được ủy quyền;
Thù lao, phương thức thanh toán;
Quyền và nghĩa vụ của các bên;
Hiệu lực và chấm dứt ủy quyền.
Việc quy định đầy đủ nội dung ủy quyền là điều kiện cần thiết để đảm bảo an toàn pháp lý trong giao dịch nhà đất.
Thời hạn hiệu lực của việc ủy quyền
Việc quy định thời hạn hiệu lực của ủy quyền là căn cứ quan trọng để xác định trách nhiệm và quyền hạn của các bên trong suốt quá trình thực hiện công việc. Đồng thời, thời hạn ủy quyền còn giúp hạn chế nguy cơ tranh chấp phát sinh. Theo đó, thời hạn ủy quyền được áp dụng như sau:
Giấy ủy quyền có thời hạn do người ủy quyền quyết định hoặc theo quy định cụ thể của pháp luật.
Căn cứ Điều 568 Bộ luật Dân sự 2015, trong trường hợp hợp đồng ủy quyền không ghi nhận thời hạn và pháp luật không có quy định, hợp đồng có hiệu lực trong vòng 01 năm kể từ ngày được xác lập.
Đối với giao dịch nhà đất, thời hạn ủy quyền thường được tính từ ngày văn bản được công chứng hoặc chứng thực cho đến khi hoàn thành công việc hoặc chấm dứt khi hết thời hạn.
Lưu ý: Người ủy quyền có quyền chấm dứt ủy quyền trước thời hạn thông qua thông báo bằng văn bản cho người được ủy quyền và các bên liên quan. Trường hợp công việc chưa hoàn tất, các bên có thể thỏa thuận gia hạn thời hạn ủy quyền bằng văn bản bổ sung.
Như vậy, việc quy định thời hạn ủy quyền rõ ràng, phù hợp với quy định pháp luật sẽ góp phần bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các bên và hạn chế rủi ro trong các giao dịch mua bán nhà đất.
Làm rõ sự khác biệt giữa giấy ủy quyền và hợp đồng ủy quyền trong mua bán nhà đất tại Việt Nam
Trong các giao dịch mua bán nhà đất tại Việt Nam, việc sử dụng văn bản ủy quyền là nhu cầu phổ biến, đặc biệt đối với trường hợp bên giao dịch không thể trực tiếp tham gia ký kết. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn tồn tại sự nhầm lẫn giữa giấy ủy quyền và hợp đồng ủy quyền, trong khi hai loại văn bản này có những khác biệt đáng kể về tính chất pháp lý, phạm vi quyền hạn và nghĩa vụ của các bên.
Về phương diện khái niệm, giấy ủy quyền là sự thể hiện ý chí đơn phương của người ủy quyền, theo đó người này cho phép người khác thay mình thực hiện một hoặc một số công việc nhất định mà không cần có sự thỏa thuận hay chấp thuận của người được ủy quyền. Ngược lại, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên được ủy quyền có trách nhiệm thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, còn bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
Xét về căn cứ pháp luật, giấy ủy quyền hiện chưa được quy định cụ thể trong hệ thống văn bản pháp luật mà chủ yếu được công nhận thông qua thực tiễn áp dụng. Trong khi đó, hợp đồng ủy quyền có cơ sở pháp lý rõ ràng, được quy định tại Điều 562, Mục 13, Chương XV của Bộ luật Dân sự năm 2015, từ đó làm phát sinh quyền và nghĩa vụ pháp lý ràng buộc giữa các bên.
Về quyền và nghĩa vụ, giấy ủy quyền không quy định chi tiết quyền và nghĩa vụ của các bên, không có tính bắt buộc thực hiện và không đặt ra nghĩa vụ phải có sự đồng ý của người nhận ủy quyền. Đối với hợp đồng ủy quyền, quyền và nghĩa vụ của từng bên được xác lập cụ thể, có giá trị pháp lý bắt buộc và cho phép người được ủy quyền hưởng thù lao theo thỏa thuận.
Liên quan đến thủ tục công chứng, giấy ủy quyền có thể được chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc các cơ quan có thẩm quyền chứng thực khác. Trong khi đó, hợp đồng ủy quyền bắt buộc phải được công chứng tại phòng công chứng, văn phòng công chứng hoặc cơ quan đại diện ngoại giao của Việt Nam. Việc sửa đổi, bổ sung hợp đồng ủy quyền chỉ được thực hiện tại cơ quan đã tiến hành công chứng trước đó.
Từ những phân tích trên có thể thấy, việc phân biệt rõ giấy ủy quyền và hợp đồng ủy quyền là yêu cầu cần thiết nhằm đảm bảo an toàn pháp lý trong giao dịch mua bán nhà đất. Các bên cần cân nhắc kỹ mục đích sử dụng và phạm vi công việc để lựa chọn loại văn bản phù hợp, hạn chế tối đa các rủi ro pháp lý phát sinh.
Công chứng hợp đồng ủy quyền mua hoặc bán đất tại Việt Nam
Tùy thuộc vào điều kiện thực tế của người ủy quyền, hợp đồng ủy quyền mua hoặc bán đất có thể được công chứng tại cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, tại văn phòng công chứng nước ngoài (kèm theo thủ tục hợp pháp hóa lãnh sự) hoặc tại các tổ chức hành nghề công chứng trong nước. Việc lựa chọn đúng hình thức công chứng là cơ sở để bảo đảm giá trị pháp lý của văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Tại cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài
Theo Khoản 1 Điều 73 Luật Công chứng 2024, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài có thẩm quyền thực hiện công chứng, chứng thực văn bản ủy quyền liên quan đến nhà đất. Tuy nhiên, cơ quan này không được công chứng các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, cho thuê, thế chấp hoặc góp vốn bằng bất động sản tại Việt Nam.
Quy trình thực hiện ủy quyền tại cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài bao gồm hai bước chính:
Bước thứ nhất: Người yêu cầu chứng thực nộp hồ sơ đề nghị chứng thực văn bản ủy quyền kèm theo đầy đủ giấy tờ theo quy định;
Bước thứ hai: Cơ quan đại diện kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ và tiến hành chứng thực văn bản ủy quyền. Thời gian xử lý thông thường từ 03 đến 05 ngày làm việc, tùy theo quy định của từng cơ quan đại diện.
Chi phí thực hiện thủ tục ủy quyền tại cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài thường thấp hơn so với công chứng tại cơ quan công chứng nước ngoài. Đồng thời, hình thức này giúp bảo đảm sự phù hợp với pháp luật Việt Nam và tiết kiệm thời gian, chi phí cho người ủy quyền.
Tại văn phòng công chứng nước ngoài
Theo Khoản 2 Điều 4 Nghị định 111/2011/NĐ-CP ngày 05/12/2011 của Chính phủ, các giấy tờ do cơ quan nước ngoài lập phải được hợp pháp hóa lãnh sự thì mới được công nhận và sử dụng hợp pháp tại Việt Nam.
Quy trình công chứng hợp đồng ủy quyền tại văn phòng công chứng nước ngoài được thực hiện theo các bước sau:
Bước đầu tiên: Lập văn bản ủy quyền tại văn phòng công chứng có thẩm quyền của nước sở tại, với nội dung phù hợp quy định pháp luật Việt Nam về ủy quyền giao dịch bất động sản;
Bước thứ hai: Sau khi công chứng, văn bản được chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền của nước sở tại để xác nhận chữ ký và con dấu của công chứng viên;
Bước thứ ba: Dịch thuật văn bản ủy quyền sang tiếng Việt;
Bước cuối cùng: Thực hiện hợp pháp hóa lãnh sự tại cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài theo Điều 5 Nghị định 111/2011/NĐ-CP.
Hồ sơ yêu cầu công chứng bao gồm dự thảo giao dịch, bản sao giấy tờ tùy thân, bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản và các giấy tờ liên quan khác theo yêu cầu của cơ quan công chứng nước ngoài.
Như vậy, để văn bản ủy quyền được lập tại nước ngoài có hiệu lực tại Việt Nam, các bên cần tuân thủ đầy đủ thủ tục hợp pháp hóa lãnh sự theo quy định pháp luật.
Công chứng hoặc chứng thực văn bản ủy quyền tại Việt Nam
Công chứng hoặc chứng thực văn bản ủy quyền tại Việt Nam được thực hiện tại trụ sở các tổ chức hành nghề công chứng hoặc cơ quan chứng thực có thẩm quyền theo Điều 46 Luật Công chứng 2024. Trình tự, thủ tục được thực hiện theo Điều 42 Luật Công chứng 2024 như sau:
Bước 1: Người yêu cầu công chứng nộp hồ sơ trực tiếp, trực tuyến hoặc qua đường bưu chính;
Bước 2: Công chứng viên kiểm tra hồ sơ và tiếp nhận giải quyết nếu đủ điều kiện;
Bước 3: Công chứng viên giải thích rõ quyền, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền;
Bước 4: Trường hợp có dấu hiệu nghi ngờ, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định;
Bước 5: Hoàn tất thủ tục công chứng, ghi sổ, đóng dấu, giao văn bản và lưu trữ hồ sơ theo quy định.
Việc thực hiện công chứng hoặc chứng thực đúng trình tự pháp luật là điều kiện cần thiết để giao dịch nhà đất được công nhận hợp pháp.
Dịch vụ hướng dẫn soạn thảo giấy ủy quyền và hợp đồng ủy quyền mua bán nhà đất
Tư vấn Long Phan mang đến dịch vụ hướng dẫn soạn thảo giấy ủy quyền và hợp đồng ủy quyền mua hoặc bán nhà đất một cách bài bản và đúng pháp luật. Đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm của chúng tôi trực tiếp hỗ trợ Quý khách trong toàn bộ quá trình thực hiện. Nội dung dịch vụ bao gồm:
Tư vấn các trường hợp pháp luật cho phép thực hiện ủy quyền;
Hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ yêu cầu công chứng văn bản ủy quyền;
Hướng dẫn soạn thảo nội dung văn bản ủy quyền mua hoặc bán nhà đất;
Tư vấn thủ tục ủy quyền tại từng cơ quan cụ thể theo quy định;
Tư vấn thủ tục hợp pháp hóa lãnh sự văn bản ủy quyền;
Đại diện khách hàng làm việc với cơ quan công chứng tại Việt Nam.
Tư vấn Long Phan hỗ trợ cả ủy quyền trong nước và ủy quyền từ nước ngoài, đồng thời cung cấp dịch vụ tư vấn trực tuyến và trực tiếp phù hợp với từng nhu cầu cụ thể.
Giải đáp những câu hỏi phổ biến khi soạn thảo văn bản ủy quyền mua hoặc bán nhà đất tại Việt Nam
Để hỗ trợ Quý khách trong quá trình lập văn bản ủy quyền mua hoặc bán nhà đất tại Việt Nam, chúng tôi tổng hợp một số câu hỏi thường gặp và giải đáp chi tiết như sau:
Văn bản ủy quyền lập ở nước ngoài cần đáp ứng điều kiện gì để được sử dụng tại Việt Nam?
Văn bản ủy quyền được công chứng tại nước ngoài phải được hợp pháp hóa lãnh sự theo đúng quy định pháp luật Việt Nam. Quá trình này bao gồm công chứng tại quốc gia nơi lập văn bản, xác nhận của cơ quan có thẩm quyền và hợp pháp hóa lãnh sự tại cơ quan đại diện Việt Nam hoặc Bộ Ngoại giao Việt Nam theo Nghị định 111/2011/NĐ-CP.
Người ủy quyền cần làm gì để chấm dứt hiệu lực văn bản ủy quyền trước thời hạn?
Người ủy quyền phải gửi thông báo hủy bỏ bằng văn bản cho người được ủy quyền và các bên liên quan. Việc thông báo kịp thời giúp đảm bảo hiệu lực pháp lý của việc chấm dứt ủy quyền theo Điều 568 Bộ luật Dân sự 2015.
Các khoản chi phí và thù lao có bắt buộc ghi trong văn bản ủy quyền không?
Mặc dù không bắt buộc trong mọi trường hợp, văn bản ủy quyền nên ghi rõ các khoản thù lao, chi phí và phương thức thanh toán nhằm đảm bảo minh bạch và hạn chế tranh chấp phát sinh.
Văn bản ủy quyền đã công chứng có thể bị vô hiệu trong những trường hợp nào?
Văn bản ủy quyền có thể bị tuyên vô hiệu nếu không đáp ứng điều kiện về chủ thể, nội dung hoặc ý chí tự nguyện của các bên, dù đã được công chứng hợp lệ.
Hậu quả pháp lý khi người được ủy quyền vượt quá quyền hạn là gì?
Các hành vi vượt quá phạm vi ủy quyền sẽ không ràng buộc trách nhiệm đối với người ủy quyền, đồng thời người được ủy quyền có thể phải bồi thường thiệt hại nếu gây tổn thất.
Có thể điều chỉnh thời hạn ủy quyền sau khi đã lập văn bản không?
Thời hạn ủy quyền có thể được gia hạn bằng văn bản thỏa thuận hoặc chấm dứt sớm theo thông báo của người ủy quyền.
Việc chuẩn bị văn bản ủy quyền mua bán nhà đất không chỉ yêu cầu hình thức hợp lệ mà còn đòi hỏi sự hiểu biết chuyên sâu về quy định pháp luật Việt Nam. Quý khách hàng nên liên hệ Tư vấn Long Phan qua số 1900.63.63.89 để được tư vấn toàn diện và hạn chế tối đa rủi ro pháp lý.
Xem thêm:
Bình luận