NHỮNG ĐIỂM CẦN LƯU Ý KHI CHUYỂN NHƯỢNG BĐS QUA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
- 29 thg 12, 2025
- 9 phút đọc
Những điểm cần lưu ý khi chuyển nhượng BĐS qua sàn giao dịch bất động sản thì giao dịch chuyển nhượng bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không tuân thủ đúng các quy định pháp luật. Do đó, các bên cần đặc biệt quan tâm đến điều kiện hoạt động của sàn, tính pháp lý của bất động sản và quy trình công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Sau đây là những điểm cần lưu ý khi thực hiện chuyển nhượng BĐS qua sàn giao dịch bất động sản.
Điều kiện pháp luật về chuyển nhượng bất động sản qua sàn giao dịch
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã đặt ra các yêu cầu cụ thể nhằm điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản. Theo đó, để giao dịch được thực hiện đúng quy định, cả bất động sản đưa vào giao dịch và sàn giao dịch đóng vai trò trung gian đều phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định. Việc nắm rõ các tiêu chí này là cơ sở quan trọng giúp người mua và người bán hạn chế rủi ro pháp lý trong quá trình giao dịch.
Điều kiện đối với bất động sản thực hiện giao dịch
Bất động sản chỉ được phép chuyển nhượng qua sàn giao dịch khi đáp ứng đầy đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Tùy theo từng loại bất động sản, pháp luật quy định các điều kiện cụ thể như sau:
Đối với nhà ở, công trình xây dựng có sẵn, điều kiện đưa vào kinh doanh được quy định tại Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023;
Đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản (đất nền), việc chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện theo Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023;
Đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, chỉ được phép đưa vào kinh doanh khi đáp ứng điều kiện theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2024. Trước khi bán hoặc chuyển nhượng, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo đến Sở Xây dựng nơi có dự án về việc bất động sản đủ điều kiện giao dịch.
Việc tuân thủ các điều kiện này không chỉ là yêu cầu pháp lý bắt buộc mà còn góp phần bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho các bên tham gia giao dịch.
Điều kiện pháp lý đối với sàn giao dịch bất động sản
Bên cạnh điều kiện của bất động sản, sàn giao dịch bất động sản cũng phải đáp ứng các yêu cầu pháp luật để được phép hoạt động, bao gồm:
Sàn giao dịch phải được cấp Giấy phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản bởi Sở Xây dựng theo thẩm quyền quy định tại Điều 14 Nghị định 96/2024/NĐ-CP; thông tin giấy phép phải được công bố công khai trên hệ thống thông tin của cơ quan quản lý nhà nước;
Theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, người quản lý, điều hành sàn phải có quyền quản lý doanh nghiệp tại Việt Nam, hoàn thành khóa đào tạo quản lý sàn, có tối thiểu 24 tháng kinh nghiệm và sàn phải có ít nhất 01 môi giới bất động sản có chứng chỉ hành nghề hợp lệ.
Việc giao dịch thông qua sàn không đáp ứng đủ điều kiện hoạt động có thể dẫn đến nhiều rủi ro pháp lý cho người mua và người bán.
Đánh giá tính pháp lý trong các bước giao dịch bất động sản
Trước khi tiến hành ký hợp đồng mua bán bất động sản, việc đánh giá kỹ lưỡng tính pháp lý trong từng bước của quy trình giao dịch là yếu tố then chốt giúp hạn chế tranh chấp và rủi ro pháp lý. Dưới đây là các nội dung cần được nhà đầu tư đặc biệt quan tâm.
Điều kiện nhận tiền đặt cọc đối với nhà ở, công trình hình thành trong tương lai
Căn cứ khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, chủ đầu tư chỉ được phép thu tiền đặt cọc không vượt quá 5% giá bán bất động sản hình thành trong tương lai khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này.
Thỏa thuận đặt cọc phải thể hiện cụ thể giá bán, giá thuê mua và diện tích sàn xây dựng. Khoản tiền đặt cọc phải được chuyển vào tài khoản bảo chứng do sàn giao dịch hoặc ngân hàng quản lý để đảm bảo an toàn và minh bạch.
Bảo lãnh ngân hàng trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai
Nhằm giảm thiểu rủi ro cho người mua, pháp luật quy định bắt buộc chủ đầu tư phải có bảo lãnh ngân hàng trước khi tiến hành bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Theo khoản 1 Điều 26 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, bảo lãnh này phải do ngân hàng thương mại trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam cấp.
Khoản 6 Điều 26 cũng yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thư bảo lãnh cho người mua trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng và chỉ được nhận tiền thanh toán sau khi người mua đã nhận thư bảo lãnh. Việc xác minh thư bảo lãnh với ngân hàng phát hành là bước cần thiết trước khi thanh toán.
Công chứng hợp đồng và giới hạn của ký điện tử
Luật Đất đai 2024 tại khoản 3 Điều 27 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp theo quy định.
Đồng thời, việc ký điện tử đối với hợp đồng bất động sản hiện chưa được chấp nhận nếu chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý theo Điều 22 Luật Giao dịch điện tử 2023 và Điều 9 Nghị định 23/2025/NĐ-CP.
Nghĩa vụ cấp Giấy xác nhận giao dịch của sàn
Nghị định 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 quy định rõ nghĩa vụ cấp “Giấy xác nhận giao dịch” đối với các giao dịch bất động sản.
Theo khoản 2 Điều 16 Nghị định này, giao dịch trực tiếp phải có xác nhận bằng văn bản; giao dịch điện tử phải tuân thủ Luật Giao dịch điện tử 2023. Văn bản xác nhận phải có đầy đủ chữ ký của các bên liên quan và con dấu doanh nghiệp theo hình thức giao dịch.
Quyền bảo vệ thông tin cá nhân khi nộp hồ sơ cho sàn giao dịch bất động sản
Việc sử dụng sàn giao dịch bất động sản trong thời đại số mang lại nhiều lợi ích về tốc độ và tính tiện lợi, nhưng cũng làm gia tăng nguy cơ rò rỉ thông tin cá nhân. Khi hồ sơ giao dịch bao gồm nhiều dữ liệu nhạy cảm như CCCD, hợp đồng, thông tin tài chính, người tiêu dùng cần đặc biệt chú trọng đến việc bảo vệ thông tin của mình.
Theo khoản 3 Điều 3 Luật Bảo vệ người tiêu dùng 2023, thông tin của người tiêu dùng được hiểu bao gồm:
Thông tin cá nhân cơ bản (họ tên, CMND/CCCD, địa chỉ, số điện thoại, email…);
Thông tin phát sinh trong giao dịch (hợp đồng mua bán, hợp đồng đặt cọc, thời gian thanh toán…);
Các thông tin khác liên quan đến mối quan hệ giữa người tiêu dùng và tổ chức kinh doanh.
Lưu ý: Điều 10 Luật Bảo vệ người tiêu dùng 2023 quy định nghiêm cấm:
Thu thập, lưu trữ, sử dụng thông tin người tiêu dùng trái pháp luật;
Sử dụng thông tin không đúng mục đích hoặc vượt phạm vi đã thông báo;
Cung cấp thông tin cho bên thứ ba khi chưa được người tiêu dùng chấp thuận.
Do đó, khi giao dịch thông qua sàn bất động sản, người tiêu dùng cần:
Yêu cầu sàn giao dịch cung cấp rõ ràng chính sách bảo mật dữ liệu;
Chỉ cung cấp thông tin khi đã có sự đồng ý cụ thể bằng văn bản;
Lưu giữ đầy đủ hồ sơ, tài liệu đã giao nộp;
Kịp thời phản ánh đến cơ quan có thẩm quyền nếu phát hiện vi phạm.
Tóm lại, việc bảo vệ dữ liệu cá nhân không chỉ là nghĩa vụ của sàn giao dịch mà còn là quyền lợi hợp pháp mà người tiêu dùng cần chủ động thực hiện.
Dịch vụ tư vấn pháp luật, nhận ủy quyền chuyển nhượng bất động sản qua sàn giao dịch tại Tư vấn Long Phan
Chuyển nhượng bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản yêu cầu sự tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật và quy trình nghiệp vụ. Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ tư vấn và nhận ủy quyền chuyển nhượng bất động sản qua sàn giao dịch với các nội dung sau:
Kiểm tra, đánh giá tính hợp pháp và điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;
Xác minh giấy phép kinh doanh, năng lực chuyên môn và trách nhiệm pháp lý của đội ngũ sàn giao dịch;
Tư vấn, hỗ trợ thẩm định hồ sơ pháp lý bất động sản trước khi tiến hành chuyển nhượng qua sàn thương mại;
Nhận ủy quyền đại diện Quý khách thực hiện các thủ tục chuyển nhượng, đàm phán điều khoản hợp đồng, kiểm tra thư bảo lãnh ngân hàng và các giấy tờ liên quan.
Sự đồng hành của Tư vấn Long Phan trong giao dịch mua bán nhà đất qua sàn giao dịch bất động sản giúp Quý khách đảm bảo an toàn pháp lý và hiệu quả giao dịch. Dịch vụ được xây dựng phù hợp với nhu cầu và tình hình thực tế của từng khách hàng.
Câu hỏi – đáp thường gặp về các lưu ý khi chuyển nhượng bất động sản thông qua sàn giao dịch
Để giúp Quý khách chủ động hơn trong quá trình giao dịch và hạn chế các rủi ro pháp lý, dưới đây là tổng hợp các câu hỏi và nội dung giải đáp liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản.
Làm sao để biết sàn giao dịch bất động sản đang hoạt động hợp pháp
?Quý khách có thể tra cứu thông tin pháp lý của sàn giao dịch bất động sản tại Cổng thông tin điện tử của Bộ Xây dựng hoặc Sở Xây dựng địa phương nơi sàn đặt trụ sở. Việc kiểm tra danh sách công khai các sàn đủ điều kiện hoạt động giúp Quý khách đối chiếu chính xác thông tin doanh nghiệp và người đại diện theo pháp luật.
Hợp đồng môi giới ký với sàn không có giấy phép vào năm 2025 có giá trị pháp lý hay không?
Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, sàn giao dịch không có giấy phép là chủ thể không đủ điều kiện hoạt động. Do đó, hợp đồng môi giới ký kết với sàn này sẽ bị vô hiệu theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015. Khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và giải quyết trách nhiệm bồi thường theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015.
Quy trình sang tên quyền sử dụng đất sau khi công chứng hợp đồng được thực hiện ra sao?
Căn cứ Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP, người nhận chuyển nhượng cần thực hiện các bước: chuẩn bị hồ sơ theo quy định; nộp hồ sơ tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền; thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế; và nhận Giấy chứng nhận đã cập nhật thông tin chủ sử dụng đất mới theo quy định.
Trong trường hợp có tranh chấp phát sinh với sàn giao dịch, người dân nên giải quyết bằng cách nào?
Trước tiên, Quý khách cần làm việc trực tiếp với sàn giao dịch căn cứ theo hợp đồng đã ký. Nếu không đạt được thỏa thuận, Quý khách có thể gửi khiếu nại đến Sở Xây dựng hoặc khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.
Người mua có quyền gì khi chủ đầu tư không phát hành thư bảo lãnh ngân hàng?
Theo Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, thư bảo lãnh ngân hàng là điều kiện bắt buộc đối với bất động sản hình thành trong tương lai. Việc không cung cấp thư bảo lãnh được xem là vi phạm hợp đồng, cho phép người mua chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Hợp đồng mua bán bất động sản qua sàn năm 2025 có bắt buộc phải công chứng hay không?
Khoản 4 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản không bắt buộc công chứng, tuy nhiên việc công chứng vẫn được khuyến nghị nhằm tăng tính an toàn pháp lý cho giao dịch.
Chuyển nhượng bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản đòi hỏi sự tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật về điều kiện của sàn, quy trình giao dịch và trách nhiệm bảo vệ dữ liệu cá nhân. Các công việc như kiểm tra pháp lý sàn, xác minh thư bảo lãnh ngân hàng và công chứng hợp đồng chuyển nhượng đều là thủ tục bắt buộc. Để được hỗ trợ chuyên sâu, Quý khách vui lòng liên hệ Tư vấn Long Phan qua số hotline 1900 636389 để được báo phí.
Xem thêm:
Bình luận