Ý NGHĨA CỦA THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG VAY VỐN CỦA DOANH NGHIỆP FDI

26 thg 11, 2025
10 phút đọc

Ý nghĩa của thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động vay vốn của doanh nghiệp FDI bởi thế chấp quyền sử dụng đất được xem là công cụ pháp lý quan trọng giúp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài huy động vốn phục vụ hoạt động sản xuất – kinh doanh. Việc sử dụng đất làm tài sản bảo đảm giúp các doanh nghiệp FDI mở rộng khả năng tiếp cận tín dụng, tăng tính linh hoạt tài chính. Tuy nhiên, việc tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật về quyền sử dụng đất và nghĩa vụ thế chấp là yếu tố cần thiết để bảo vệ lợi ích hợp pháp của các bên.

Quy định thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn FDI

Theo quy định tại khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015, thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, trong đó bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất thuộc quyền hợp pháp của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ đối với bên nhận thế chấp. Đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI), việc sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm là một công cụ quan trọng nhằm huy động nguồn vốn phục vụ sản xuất và mở rộng đầu tư tại Việt Nam.

Ngoài ra, theo khoản 3 Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015, nếu tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì khi quyền sử dụng đất được thế chấp, tài sản đó cũng được xem là một phần của tài sản bảo đảm, trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên. Quy định này góp phần tạo tính toàn diện và minh bạch trong việc xác định phạm vi tài sản bảo đảm, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên nhận thế chấp trong trường hợp phát sinh tranh chấp. Vì vậy, doanh nghiệp FDI cần nghiên cứu kỹ các quy định pháp luật trước khi thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo tính an toàn cho giao dịch vay vốn.

Điều kiện để thế chấp quyền sử dụng đất

Để thực hiện việc thế chấp quyền sử dụng đất hợp pháp, doanh nghiệp FDI phải đáp ứng các điều kiện cụ thể do pháp luật Việt Nam quy định. Việc đáp ứng các điều kiện này không chỉ giúp giao dịch được công nhận hợp pháp mà còn là cơ sở để ngân hàng chấp thuận cho vay vốn.

Theo đó, doanh nghiệp FDI cần có tư cách pháp nhân hợp lệ, giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy phép kinh doanh phù hợp. Quyền sử dụng đất được đem thế chấp phải thuộc quyền hợp pháp của doanh nghiệp và được phép giao dịch. Hợp đồng thế chấp phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực theo quy định và phải đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan đăng ký đất đai. Ngoài ra, doanh nghiệp cũng cần đảm bảo mục đích sử dụng đất và mục đích vay vốn phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Chỉ khi đáp ứng đầy đủ những điều kiện này, giao dịch thế chấp mới phát sinh hiệu lực pháp lý và bảo đảm an toàn cho các bên liên quan.

Điều kiện đối với quyền sử dụng đất

Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 quy định cụ thể các điều kiện để quyền sử dụng đất được phép dùng làm tài sản bảo đảm trong giao dịch thế chấp, bao gồm:

Doanh nghiệp đã hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về tiền thuê đất, thuế sử dụng đất và các khoản phí có liên quan, hoặc có văn bản ghi nợ hợp pháp trong trường hợp được chậm nộp;
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp khác theo quy định của pháp luật đất đai;
Thửa đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết dứt điểm bằng bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án, không bị áp dụng biện pháp bảo đảm khác theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
Đất còn trong thời hạn sử dụng được ghi rõ trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời hoặc hạn chế chuyển nhượng theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Việc kiểm tra kỹ lưỡng tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất giúp doanh nghiệp FDI chủ động trong việc vay vốn và giảm thiểu rủi ro khi phát sinh nghĩa vụ tài chính với bên nhận thế chấp.

Phạm vi và mục đích vay vốn

Theo quy định tại Điều 7 Thông tư 39/2016/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước (được sửa đổi bởi Thông tư 06/2023/TT-NHNN và Thông tư 12/2024/TT-NHNN), doanh nghiệp FDI được phép thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn với phạm vi và mục đích cụ thể như sau:

Doanh nghiệp phải chứng minh nhu cầu vay vốn phục vụ hoạt động đầu tư, sản xuất kinh doanh hợp pháp tại Việt Nam;
Mục đích vay vốn phải phù hợp với ngành nghề ghi trong giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đăng ký đầu tư;
Việc sử dụng vốn vay phải tương thích với mục đích sử dụng đất được xác định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Doanh nghiệp cần có phương án sử dụng vốn cụ thể, khả thi và chứng minh năng lực tài chính để đảm bảo khả năng trả nợ;
Phạm vi thế chấp bao gồm toàn bộ quyền, lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp đối với thửa đất, cũng như tài sản gắn liền với đất nếu có;
Giao dịch thế chấp phải tuân thủ các quy định về tỷ lệ vốn tự có tối thiểu trong dự án đầu tư có sử dụng đất.

Việc xác định đúng phạm vi và mục đích vay vốn không chỉ giúp doanh nghiệp FDI được tổ chức tín dụng phê duyệt khoản vay mà còn đảm bảo giao dịch diễn ra hợp pháp, minh bạch và bền vững trong quá trình đầu tư tại Việt Nam.

Các lưu ý quan trọng khi thế chấp quyền sử dụng đất trong doanh nghiệp FDI

Trong hoạt động vay vốn FDI, thế chấp quyền sử dụng đất đóng vai trò là công cụ bảo đảm quan trọng. Tuy nhiên, để tránh rủi ro pháp lý, doanh nghiệp cần hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định pháp luật, đồng thời phối hợp chặt chẽ với ngân hàng trong từng giai đoạn của hợp đồng thế chấp.

Đối với bên thế chấp

Các yêu cầu mà doanh nghiệp FDI cần tuân thủ bao gồm:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ, không có tranh chấp hoặc hạn chế quyền;
Hoàn tất các nghĩa vụ tài chính với cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Hợp đồng thế chấp được công chứng hoặc chứng thực hợp pháp;
Bảo quản, duy trì tình trạng tài sản trong suốt thời hạn thế chấp;
Không được bán hoặc chuyển nhượng tài sản thế chấp nếu chưa có sự đồng ý bằng văn bản của ngân hàng;
Khai báo trung thực tình trạng pháp lý của đất;
Thông báo sớm về các yếu tố ảnh hưởng đến quyền sử dụng tài sản;
Thực hiện biện pháp bảo toàn giá trị tài sản, khắc phục khi có thiệt hại;
Bàn giao tài sản thế chấp cho ngân hàng xử lý nếu vi phạm nghĩa vụ trả nợ.

Tuân thủ đúng các bước này là nền tảng để doanh nghiệp duy trì uy tín và đảm bảo giao dịch diễn ra an toàn.

Đối với bên nhận thế chấp

Bên nhận thế chấp trong giao dịch vay vốn FDI đóng vai trò là chủ thể kiểm soát và bảo đảm an toàn cho khoản vay. Để hạn chế rủi ro pháp lý và tài chính, bên nhận thế chấp phải thực hiện nghiêm túc các quy định liên quan đến tài sản bảo đảm.

Các bước cần tuân thủ gồm có:

Kiểm tra chi tiết tính pháp lý của quyền sử dụng đất và tài sản trên đất;
Thẩm định giá trị tài sản thông qua đơn vị định giá có thẩm quyền;
Đăng ký giao dịch bảo đảm theo đúng quy định pháp luật đất đai;
Xác định phạm vi tài sản thế chấp gồm tài sản gắn liền với đất theo Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015;
Đánh giá năng lực tài chính, kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp FDI theo Thông tư 39/2016/TT-NHNN;
Đảm bảo mục đích vay phù hợp với quy định của giấy chứng nhận đầu tư;
Theo dõi, kiểm tra tình trạng tài sản thế chấp trong suốt thời hạn thế chấp;
Đề xuất biện pháp bảo toàn khi tài sản có nguy cơ giảm giá trị;
Tuân thủ trình tự, thủ tục xử lý tài sản khi bên vay vi phạm nghĩa vụ;
Trả lại đầy đủ giấy tờ, hồ sơ sau khi nghĩa vụ được hoàn thành;
Đảm bảo quyền nhận lại phần giá trị tài sản thế chấp cho bên thế chấp.

Thực hiện đúng và đủ các yêu cầu trên giúp bên nhận thế chấp vừa bảo vệ được nguồn vốn, vừa góp phần duy trì tính minh bạch và an toàn cho thị trường tín dụng đầu tư nước ngoài.

Đối với hợp đồng

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là tài liệu pháp lý thể hiện rõ thỏa thuận, ràng buộc quyền và nghĩa vụ giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực.

Căn cứ Điều 398 Bộ luật Dân sự 2015, nội dung hợp đồng bao gồm:

Xác định rõ vị trí, diện tích, mục đích và thời hạn sử dụng đất thế chấp;
Ghi nhận giá trị tài sản thế chấp theo kết quả định giá được pháp luật công nhận;
Thỏa thuận rõ nghĩa vụ và thời hạn thực hiện nghĩa vụ bảo đảm;
Quy định chi tiết quy trình xử lý tài sản bảo đảm;
Ghi nhận nghĩa vụ đăng ký giao dịch thế chấp;
Thỏa thuận quyền khai thác, hưởng lợi từ tài sản thế chấp của doanh nghiệp FDI;
Bổ sung điều khoản về bảo hiểm tài sản và trách nhiệm pháp lý khi xảy ra rủi ro.

Một hợp đồng được thiết lập minh bạch, đầy đủ nội dung pháp lý không chỉ giúp phòng ngừa tranh chấp mà còn tạo niềm tin giữa doanh nghiệp FDI và bên cho vay.

Các lưu ý quan trọng khi thế chấp quyền sử dụng đất trong doanh nghiệp FDI

Dịch vụ tư vấn thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn FDI tại Tư vấn Long Phan

Với đội ngũ chuyên gia dày dặn kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư nước ngoài, Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ tư vấn toàn diện về thế chấp quyền sử dụng đất nhằm vay vốn FDI. Dịch vụ bao gồm:

Soạn thảo, rà soát và hoàn thiện hợp đồng thế chấp, đảm bảo tính pháp lý và tính khả thi;
Hỗ trợ doanh nghiệp thực hiện đăng ký thế chấp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Tư vấn trình tự, thủ tục, hồ sơ và nghĩa vụ liên quan đến việc thế chấp;
Phân tích điều kiện vay vốn, phạm vi thế chấp và các rủi ro tiềm ẩn;
Đánh giá, thẩm định pháp lý đối với tài sản thế chấp.

Tư vấn Long Phan luôn chú trọng mang đến dịch vụ hiệu quả, đúng quy định và phù hợp với từng đặc thù dự án FDI, giúp doanh nghiệp tối ưu hóa nguồn lực tài chính và đảm bảo quyền lợi hợp pháp.

Những thắc mắc thường gặp về thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn FDI

Để hỗ trợ Quý khách hàng hiểu đúng và đầy đủ về quy định pháp luật liên quan, Long Phan xin gửi đến phần giải đáp chi tiết các câu hỏi phổ biến:

Khi thế chấp đất, tài sản gắn liền với đất có tự động trở thành tài sản bảo đảm không?

Theo quy định, tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp được xem là tài sản bảo đảm, trừ khi có thỏa thuận loại trừ.

Doanh nghiệp FDI trả nợ trước hạn thì thủ tục giải chấp gồm những bước nào?

Bước 1: Thông báo cho tổ chức tín dụng; Bước 2: Ký văn bản chấm dứt hợp đồng; Bước 3: Ngân hàng hoàn trả giấy chứng nhận; Bước 4: Doanh nghiệp xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đất đai.

Đất bị Nhà nước thu hồi thì hợp đồng thế chấp có còn hiệu lực không?

Không, hợp đồng sẽ chấm dứt và ngân hàng được thanh toán ưu tiên từ khoản bồi thường mà doanh nghiệp nhận.

Có thể dùng đất thế chấp cho nhiều khoản vay không?

Được phép, nếu giá trị tài sản lớn hơn tổng nghĩa vụ và được bên nhận thế chấp đồng ý.

Hợp đồng thế chấp thiếu công chứng có bị vô hiệu không?

Có. Việc công chứng là điều kiện bắt buộc, nếu vi phạm hợp đồng có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu.

Những nội dung trên giúp doanh nghiệp nắm rõ toàn bộ quy định pháp lý về thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn FDI.

Doanh nghiệp cần nắm vững các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn FDI theo Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự 2015 để đảm bảo giao dịch diễn ra đúng pháp luật. Việc thực hiện đúng điều kiện, thủ tục không chỉ giúp giảm thiểu rủi ro mà còn nâng cao tính an toàn trong hoạt động tín dụng. Khi cần tư vấn, vui lòng gọi 1900.63.63.89, đội ngũ Tư vấn Long Phan sẽ hỗ trợ chi tiết, kịp thời.

Nguồn: Thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn FDI

Xem thêm: