HƯỚNG DẪN QUY TRÌNH LÀM SỔ ĐỎ THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2024
- 26 thg 2
- 13 phút đọc
Hướng dẫn quy trình làm sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024 từ 01/7/2025 việc cấp sổ đỏ được thực hiện theo các quy định mới của Luật Đất đai 2024. Các quy định này có sự điều chỉnh về hồ sơ, trình tự thực hiện và trách nhiệm của cơ quan nhà nước. Bài viết dưới đây sẽ làm rõ từng bước cụ thể để người dân và doanh nghiệp áp dụng đúng quy định, giảm thiểu rủi ro pháp lý.
Toàn cảnh những điểm mới về thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu từ 01/07/2025
Bắt đầu từ ngày 01/07/2025, thủ tục hành chính liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu có nhiều điều chỉnh quan trọng theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Các thay đổi này hướng đến việc phân cấp mạnh cho cơ sở, tinh giản thủ tục và tăng tính minh bạch trong giải quyết hồ sơ.
1. Phân cấp thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận về UBND cấp xã
Theo khoản 1 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, Ủy ban nhân dân cấp xã được giao thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho:
Cá nhân trong nước;
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam;
Cộng đồng dân cư.
Trước đây, việc cấp Giấy chứng nhận đối với các chủ thể này thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện. Việc phân cấp giúp rút ngắn khoảng cách xử lý hồ sơ, nâng cao trách nhiệm của chính quyền địa phương cấp cơ sở và tạo thuận lợi cho người dân khi thực hiện thủ tục.
2. Điều chỉnh thời gian giải quyết theo hướng rút ngắn
Trước thời điểm 01/07/2025, khoản 1 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định thời gian đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu không quá 20 ngày làm việc.
Tuy nhiên, theo Tiểu mục II Mục A Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP:
Thời gian đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu: không quá 17 ngày làm việc;
Thời gian cấp Giấy chứng nhận: không quá 03 ngày làm việc kể từ khi hoàn tất điều kiện theo quy định.
Việc rút ngắn thời hạn xử lý hồ sơ góp phần đẩy nhanh tiến độ giải quyết thủ tục hành chính, đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân.
3. Mở rộng quyền lựa chọn địa điểm nộp hồ sơ
Khoản 1 Điều 18 Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định người yêu cầu đăng ký có quyền lựa chọn nơi nộp hồ sơ trong phạm vi toàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ bao gồm:
Bộ phận Một cửa theo quy định của UBND cấp tỉnh;
Văn phòng đăng ký đất đai;
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Người dân không còn bị giới hạn phải nộp hồ sơ tại đúng địa bàn nơi có đất như trước đây. Điều này đặc biệt thuận lợi đối với trường hợp sinh sống hoặc làm việc khác nơi có bất động sản.
4. Loại bỏ bước xác nhận hành chính riêng của UBND cấp xã
Theo khoản 4 Điều 18 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, UBND cấp xã không phải thực hiện riêng việc xác nhận:
Đất không có tranh chấp;
Phù hợp với quy hoạch;
Sử dụng đất ổn định.
Quy định này áp dụng đối với các trường hợp được nêu tại các Điều 137, 138, 139 và 140 của Luật Đất đai 2024.
Trước đây, theo Điều 33 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, UBND cấp xã phải xác nhận hiện trạng đất sau khi tiếp nhận hồ sơ. Việc bãi bỏ bước xác nhận riêng giúp giảm bớt thủ tục hành chính trùng lặp và rút gọn quy trình giải quyết.
5. Áp dụng mẫu phôi Giấy chứng nhận mới thống nhất trên toàn quốc
Theo Điều 29 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, từ 01/01/2025, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo mẫu phôi mới với các đặc điểm:
Khổ A4 (210mm x 297mm);
In nền hoa văn trống đồng, màu hồng cánh sen;
Có số seri gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 08 chữ số;
Tích hợp mã QR để tra cứu thông tin chi tiết trong cơ sở dữ liệu quốc gia.
Phôi cũ theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT chỉ được sử dụng đến hết ngày 31/12/2024. Sau thời điểm này, toàn bộ Giấy chứng nhận được cấp mới phải sử dụng phôi theo quy định hiện hành.
Các bước thực hiện làm sổ đỏ theo quy định mới từ 01/7/2025
Quy trình gồm:
Chuẩn bị hồ sơ theo từng nhóm trường hợp
Cấp đổi;
Cấp lại do mất;
Tặng cho Nhà nước;
Nhận chuyển nhượng trong dự án;
Chuyển quyền chưa đăng ký.
Hồ sơ bắt buộc gồm Đơn Mẫu số 18 và các giấy tờ tương ứng từng trường hợp.
Nộp hồ sơ hợp lệ
Có thể nộp trực tiếp, qua bưu chính hoặc trực tuyến.
Thẩm định hồ sơ
Kiểm tra nguồn gốc đất;
Xác định ranh giới;
Đo đạc bổ sung;
Cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai.
Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Nộp tiền theo thông báo.
Cấp Giấy chứng nhận
Ký cấp, chỉnh lý hồ sơ và trao kết quả.
Lệ phí, thuế và các khoản chi phí cần chuẩn bị khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Khi thực hiện thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, người sử dụng đất có thể phải thực hiện nhiều nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật thuế. Tùy từng trường hợp cụ thể như được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các khoản phải nộp sẽ có sự khác nhau. Đồng thời, mức thu cụ thể còn phụ thuộc vào quy định của từng địa phương.
Các khoản tài chính cần dự trù bao gồm:
Tiền sử dụng đất;
Tiền thuê đất;
Lệ phí trước bạ;
Phí thẩm định hồ sơ;
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận;
Thuế thu nhập cá nhân (nếu có phát sinh chuyển nhượng).
1. Tiền sử dụng đất
Theo Điều 6 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng đất được xác định căn cứ vào diện tích tính tiền sử dụng đất và giá đất tính tiền sử dụng đất tại thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính.
a) Diện tích tính tiền sử dụng đất
Đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết hoặc chuyển hình thức sử dụng đất: Diện tích tính tiền sử dụng đất là diện tích đất có thu tiền sử dụng đất ghi trên quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Đối với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất: Diện tích tính tiền sử dụng đất là diện tích được công nhận ghi trên Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính do cơ quan quản lý đất đai chuyển đến cơ quan thuế theo quy định của pháp luật về đăng ký và cấp Giấy chứng nhận.
b) Giá đất tính tiền sử dụng đất
Giá đất được sử dụng để xác định tiền sử dụng đất bao gồm:
Giá đất trong Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành;
Giá đất cụ thể được xác định theo quy định của pháp luật đất đai;
Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đấu giá.
c) Phân bổ tiền sử dụng đất đối với nhà ở nhiều tầng
Trong trường hợp nhà ở nhiều tầng gắn liền với đất được Nhà nước giao trực tiếp cho nhiều đối tượng sử dụng thì tiền sử dụng đất được phân bổ cho từng đối tượng sử dụng theo diện tích sàn sử dụng.
Trong đó:
Diện tích sàn sử dụng được xác định theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về nhà ở.
Tổng diện tích sàn sử dụng bao gồm tổng diện tích sở hữu riêng của các chủ sở hữu (tính theo diện tích thông thủy của căn hộ) và phần diện tích kinh doanh thương mại, dịch vụ phải nộp tiền sử dụng đất; không bao gồm diện tích thuộc sở hữu chung.
Việc phân bổ tiền sử dụng đất theo quy định này không áp dụng đối với trường hợp bán nhà ở thuộc tài sản công cho người đang thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở.
2. Tiền thuê đất
Căn cứ Điều 30 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền thuê đất được xác định tùy theo hình thức thuê đất mà người sử dụng đất lựa chọn hoặc được cơ quan nhà nước quyết định.
a) Trường hợp thuê đất trả tiền hằng năm
Tiền thuê đất một năm được xác định dựa trên:
Giá đất để tính tiền thuê đất là giá đất trong Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hằng năm, tính theo đơn vị đồng/m².
Đơn giá thuê đất hằng năm được xác định bằng tỷ lệ phần trăm (%) nhân với giá đất tính tiền thuê đất.
b) Trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê
Tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê được tính căn cứ vào giá đất tại thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính và thời hạn thuê đất theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
3. Lệ phí trước bạ
Theo Điều 6 và Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, căn cứ tính lệ phí trước bạ bao gồm giá tính lệ phí trước bạ và mức thu theo tỷ lệ phần trăm.
a) Giá tính lệ phí trước bạ
Đối với đất: Giá tính lệ phí trước bạ là giá đất tại Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai.
Trường hợp đất thuê của Nhà nước trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà thời hạn thuê nhỏ hơn thời hạn của loại đất theo Bảng giá đất thì giá tính lệ phí trước bạ được xác định tương ứng với thời hạn thuê đất.
Đối với nhà: Giá tính lệ phí trước bạ là giá do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
b) Mức thu lệ phí trước bạ
Mức thu đối với nhà, đất là 0,5% giá trị tài sản theo quy định của pháp luật hiện hành.
4. Phí thẩm định hồ sơ
Căn cứ điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC (được sửa đổi, bổ sung), phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với hoạt động thẩm định hồ sơ và các điều kiện cần thiết để đảm bảo việc cấp Giấy chứng nhận đúng quy định pháp luật.
Khoản phí này áp dụng đối với:
Cấp Giấy chứng nhận lần đầu;
Cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận;
Chứng nhận đăng ký biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.
Mức thu phí được xác định căn cứ vào:
Quy mô diện tích của thửa đất;
Tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ;
Mục đích sử dụng đất;
Điều kiện cụ thể của từng địa phương.
Do đó, mức phí thẩm định hồ sơ không cố định và có sự khác nhau giữa các địa phương.
5. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo điểm đ khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp Giấy chứng nhận bao gồm:
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất;
Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai;
Trích lục bản đồ địa chính;
Văn bản, số liệu hồ sơ địa chính.
Mức thu lệ phí do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định, căn cứ vào:
Điều kiện phát triển kinh tế – xã hội của địa phương;
Chính sách quản lý đất đai của địa phương;
Nguyên tắc mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương hoặc phường nội thành cao hơn khu vực khác;
Mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân.
6. Thuế thu nhập cá nhân
Căn cứ Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 (được sửa đổi, bổ sung) và quy định của Luật Đất đai 2024, khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, người chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, trừ các trường hợp thuộc diện miễn thuế theo quy định pháp luật.
Các khoản thu nhập chịu thuế bao gồm:
Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai;
Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;
Thu nhập từ góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh;
Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng hoặc có quyền như người sở hữu;
Các khoản thu nhập khác từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.
Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được xác định theo công thức tính thuế theo quy định tại Thông tư 111/2013/TT-BTC (được sửa đổi, bổ sung).
Thực tiễn mới về đất đang thế chấp
Đất đang đăng ký thế chấp vẫn được xem xét giải quyết thủ tục hành chính nếu đáp ứng điều kiện bổ sung văn bản chấp thuận của ngân hàng.
Quy định này được hướng dẫn cụ thể tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên.
Cấp đổi sổ trong trường hợp đo đạc lại địa chính
Khi thực hiện đo đạc lại bản đồ địa chính, nếu phát sinh cấp đổi Giấy chứng nhận đang thế chấp thì cơ quan đăng ký đất đai sẽ phối hợp cùng ngân hàng và người sử dụng đất.
Việc bàn giao sổ mới và thu hồi sổ cũ được thực hiện đồng thời để đảm bảo tính pháp lý của đăng ký thế chấp.
Quy định về đăng ký biến động khi thay đổi địa giới
Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định phải đăng ký biến động khi thay đổi địa giới hành chính.
Tuy nhiên, không được yêu cầu người dân đổi sổ nếu giấy tờ chưa hết hạn theo Nghị quyết 190/2025/QH15.
Giá trị pháp lý liên tục của Giấy chứng nhận đã cấp
Khoản 3 Điều 256 Luật Đất đai 2024 xác nhận các loại sổ đỏ, sổ hồng đã cấp trước đây vẫn hợp pháp.
Người dân chỉ đổi sang mẫu mới khi có nhu cầu thực hiện thủ tục hành chính phát sinh.
Dịch vụ trọn gói tư vấn và đại diện xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tư vấn Long Phan triển khai dịch vụ tư vấn và nhận ủy quyền thực hiện toàn bộ thủ tục cấp sổ đất, bảo đảm đúng quy định pháp luật và hạn chế tối đa rủi ro phát sinh.
Tư vấn chi tiết về điều kiện, quy trình và thành phần hồ sơ cấp sổ đất.
Chuẩn bị và hoàn thiện hồ sơ đầy đủ, hợp lệ theo quy định.
Đại diện khách hàng nộp hồ sơ, làm việc với cơ quan có thẩm quyền.
Theo dõi tiến trình xử lý, hỗ trợ bổ sung hồ sơ khi cần thiết.
Hỗ trợ xử lý các trường hợp đất thế chấp, đất tranh chấp, thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng.
Tư vấn Long Phan cam kết mang đến dịch vụ chuyên nghiệp, nhanh chóng và bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho khách hàng.
Tổng hợp câu hỏi thường gặp về thủ tục cấp sổ đỏ từ ngày 01/7/2025
Từ ngày 01/7/2025, Luật Đất đai 2024 chính thức được áp dụng, kéo theo nhiều thay đổi quan trọng trong thủ tục đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Những điều chỉnh này giúp đơn giản hóa thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ và tạo thuận lợi hơn cho người dân, doanh nghiệp. Dưới đây là các vấn đề thường được quan tâm.
Thời gian đăng ký và cấp Giấy chứng nhận theo quy định mới có thay đổi không?
So với Nghị định 101/2024/NĐ-CP, Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định:
Thời gian đăng ký đất đai không quá 17 ngày làm việc.
Thời gian này đã giảm 03 ngày so với quy định trước đây là 20 ngày.
Thời gian cấp Giấy chứng nhận vẫn giữ nguyên là 03 ngày làm việc.
Có bắt buộc phải nộp hồ sơ tại địa phương nơi có đất không?
Theo khoản 1 Điều 18 Nghị định 151/2025/NĐ-CP:
Người dân không bắt buộc nộp hồ sơ tại nơi có đất.
Có thể lựa chọn nộp hồ sơ tại bất kỳ Bộ phận Một cửa, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trong cùng tỉnh/thành phố.
Khi xin cấp Giấy chứng nhận, có phải xin xác nhận riêng về quy hoạch và tranh chấp không?
Căn cứ khoản 4 Điều 18 Nghị định 151/2025/NĐ-CP:
UBND cấp xã không phải thực hiện riêng việc xác nhận phù hợp quy hoạch.
Không phải xác nhận riêng tình trạng không tranh chấp.
Không phải xác nhận riêng việc sử dụng đất ổn định.
Quy định này áp dụng khi thực hiện thủ tục theo các Điều 137, 138, 139 và 140 Luật Đất đai 2024.
Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất được xác định như thế nào?
Giá tính lệ phí trước bạ được xác định dựa trên:
Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
Điều kiện kinh tế – xã hội tại từng địa phương.
Giá đất tại thời điểm người dân thực hiện kê khai lệ phí trước bạ.
Việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đòi hỏi tuân thủ nhiều quy định pháp luật chuyên ngành, nếu không am hiểu có thể dẫn đến sai sót và kéo dài thời gian xử lý. Long Phan PMT cung cấp dịch vụ pháp lý hỗ trợ toàn diện, giúp rút ngắn quy trình và bảo đảm kết quả đúng quy định. Liên hệ Tư vấn Long Phan qua hotline 1900.63.63.89 để được tư vấn chi tiết.
Nguồn: Quy trình làm sổ đỏ
Xem thêm:
Bình luận