BỔ SUNG NHÀ Ở, CÔNG TRÌNH VÀO GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

27 thg 2
14 phút đọc

Bổ sung nhà ở, công trình vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trong trường hợp đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng trên đất có phát sinh tài sản như nhà ở hoặc công trình xây dựng, chủ sở hữu cần tiến hành đăng ký bổ sung tài sản gắn liền với đất. Thủ tục này nhằm ghi nhận quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản, đồng thời tạo nền tảng pháp lý rõ ràng cho việc chuyển nhượng, thế chấp hoặc các giao dịch dân sự khác. Tư vấn Long Phan sẽ phân tích chi tiết quy định và hướng dẫn cụ thể trong bài viết sau.

Quy định về nơi tiếp nhận hồ sơ đăng ký biến động

Khoản 3 Điều 23 Nghị định 101/2024/NĐ-CP xác định việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận là trường hợp đăng ký biến động và phải cấp mới Giấy chứng nhận.

Theo Tiểu mục I Mục A Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP, hồ sơ được nộp tại các cơ quan sau:

Cá nhân, cộng đồng dân cư: Bộ phận Một cửa cấp tỉnh, cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài: Bộ phận Một cửa cấp tỉnh/cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai.
Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài: Bộ phận Một cửa cấp tỉnh/cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Quy định về nơi tiếp nhận hồ sơ đăng ký biến động

Thời gian thực hiện thủ tục

Theo quy định tại Tiểu mục II Mục A Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục đăng ký tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận là không quá 08 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Thời hạn này nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Hướng dẫn chuẩn bị hồ sơ đăng ký tài sản gắn liền với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận

Căn cứ Tiểu mục II Mục B Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP, khi thực hiện thủ tục đăng ký tài sản gắn liền với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ sau:

1. Hồ sơ chung bắt buộc

Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
Giấy chứng nhận đã cấp.

2. Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở theo Điều 148 Luật Đất đai 2024 (nếu có)

Giấy phép xây dựng nhà ở hoặc giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định số 61-CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 05 tháng 7 năm 1994.
Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết.
Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà nhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định tại Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991, Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991.
Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đối với trường hợp giao dịch trước ngày 01 tháng 7 năm 2006.
Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 trở về sau thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư xây dựng để bán thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết.
Bản án hoặc quyết định của Tòa án hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật mà có xác định quyền sở hữu nhà ở.
Một trong những giấy tờ nêu trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác và đang không có tranh chấp.
Hộ gia đình, cá nhân có nhà ở thuộc trường hợp phải xin phép xây dựng có giấy xác nhận của cơ quan có chức năng quản lý về xây dựng cấp huyện đủ điều kiện tồn tại nhà ở đó theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Tổ chức trong nước, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh có giấy tờ phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở.
Giấy tờ về giao dịch mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở hoặc được sở hữu nhà ở thông qua hình thức khác theo quy định của pháp luật.
Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam không có quyền sử dụng đất đối với thửa đất ở đó có giấy tờ về giao dịch nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Chủ sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở không phải tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam không có quyền sử dụng đất đối với thửa đất ở đó có giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở và hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu công trình xây dựng theo Điều 149 Luật Đất đai 2024 (nếu có)

Giấy phép xây dựng công trình hoặc giấy phép xây dựng công trình có thời hạn đối với trường hợp phải xin cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Giấy tờ về sở hữu công trình xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ, trừ trường hợp Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng.
Giấy tờ về mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
Bản án hoặc quyết định của Tòa án hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật mà có xác định quyền sở hữu công trình xây dựng.
Một trong những giấy tờ nêu trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác và đang không có tranh chấp.
Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sở hữu công trình xây dựng không thuộc quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai 2024 mà thuộc trường hợp phải xin phép xây dựng có giấy xác nhận của cơ quan có chức năng quản lý về xây dựng cấp huyện đủ điều kiện tồn tại công trình xây dựng đó theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Tổ chức trong nước, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài tạo lập công trình xây dựng mà có giấy tờ phù hợp với quy định của pháp luật về xây dựng.
Giấy tờ về giao dịch mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế công trình xây dựng hoặc được sở hữu công trình xây dựng thông qua hình thức khác theo quy định của pháp luật.
Chủ sở hữu công trình xây dựng không có quyền sử dụng đất đối với thửa đất đó có giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu công trình xây dựng và hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng công trình đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

4. Hồ sơ kỹ thuật và tài liệu bổ sung khác

Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ quy định tại Điều 148, Điều 149 Luật Đất đai 2024 đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng).
Hồ sơ thiết kế xây dựng công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định hoặc đã có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với trường hợp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên đất nông nghiệp mà chủ sở hữu công trình không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 149 Luật Đất đai 2024 hoặc công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Trường hợp đăng ký biến động do gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở của tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật về nhà ở thì nộp văn bản chấp thuận gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.

Hướng dẫn trình tự thực hiện thủ tục đăng ký tài sản gắn liền với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận

Căn cứ Tiểu mục VI Mục C Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thủ tục đăng ký tài sản gắn liền với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận được thực hiện theo trình tự sau đây:

Bước 1: Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền

Người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện nộp hồ sơ tại một trong các cơ quan sau:

Bộ phận Một cửa cấp tỉnh hoặc cấp xã;
Văn phòng đăng ký đất đai;
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Việc tiếp nhận hồ sơ được thực hiện theo quy định tại Tiểu mục I Mục A Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

Trường hợp hồ sơ được nộp tại Bộ phận Một cửa thì sau khi tiếp nhận, cơ quan này có trách nhiệm chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai để tiếp tục xử lý theo thẩm quyền, bảo đảm đúng quy trình và thời hạn giải quyết.

Bước 2: Tiếp nhận và rà soát hồ sơ

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ tiến hành kiểm tra thành phần hồ sơ và tính hợp lệ của các giấy tờ kèm theo.

Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp.
Nếu hồ sơ chưa bảo đảm đầy đủ hoặc chưa đúng quy định thì trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện, trong đó ghi rõ nội dung cần bổ sung để người yêu cầu đăng ký thực hiện theo quy định pháp luật.

Trường hợp cần xác định lại diện tích đất ở theo khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai 2024 thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ chuyển hồ sơ đến cơ quan quản lý đất đai cấp xã để thực hiện việc xác định lại diện tích theo quy định.

Bước 3: Thực hiện trích lục hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất

Việc trích lục hoặc trích đo bản đồ địa chính được thực hiện tùy theo tình trạng hồ sơ địa chính của thửa đất và nhu cầu của người sử dụng đất, cụ thể:

Trường hợp thửa đất đã có bản đồ địa chính hoặc trích đo

Nếu Giấy chứng nhận đã được cấp căn cứ trên bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính thì Văn phòng đăng ký đất đai không thực hiện đo đạc lại diện tích thửa đất.

Tuy nhiên, nếu người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu thì vẫn được thực hiện trích đo lại theo quy định.

Trường hợp người sử dụng đất nộp mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất thì Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra, ký duyệt để xác định kích thước các cạnh và diện tích thửa đất làm cơ sở cập nhật.

Trường hợp Giấy chứng nhận chưa sử dụng bản đồ địa chính hoặc trích đo

Khi thực hiện đăng ký biến động mà Giấy chứng nhận trước đây chưa sử dụng bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất, đồng thời người sử dụng đất có nhu cầu cấp mới hoặc thuộc trường hợp phải cấp mới Giấy chứng nhận thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích lục hoặc trích đo bản đồ địa chính trong các trường hợp sau:

Khu vực chưa có bản đồ địa chính;
Hoặc chỉ có bản đồ địa chính dạng giấy đã rách nát, hư hỏng, không thể khôi phục và không thể sử dụng để số hóa theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 4 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Kết quả trích lục hoặc trích đo được sử dụng để thể hiện sơ đồ thửa đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Nghĩa vụ tài chính khi diện tích có thay đổi

Người sử dụng đất được công nhận diện tích theo kết quả trích lục hoặc trích đo. Chi phí đo đạc do Nhà nước bảo đảm kinh phí.

Trường hợp diện tích đo đạc lại lớn hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp, ranh giới thửa đất không thay đổi so với thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước đây thì:

Hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất ở tăng thêm nằm ngoài hạn mức đất ở theo quy định tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước đây.
Tổ chức phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với phần diện tích đất phi nông nghiệp tăng thêm theo quy định của pháp luật tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước đây.

Bước 4: Chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính

Văn phòng đăng ký đất đai lập Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai theo Mẫu số 19 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP và gửi đến cơ quan thuế để xác định số tiền phải nộp (nếu thuộc trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính).

Cơ quan thuế thực hiện xác định và ban hành thông báo thu theo quy định pháp luật hiện hành.

Bước 5: Chỉnh lý hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận

Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính (nếu có), Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện:

Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;
Cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính;
Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc chuyển cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao theo đúng quy định.

Đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thì các công việc nêu trên chỉ được tiến hành sau khi Văn phòng đăng ký đất đai nhận được thông báo của cơ quan thuế về việc người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Lưu ý khi áp dụng

Nếu công trình có Giấy phép xây dựng hoặc Giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định của pháp luật về xây dựng nhưng hiện trạng thay đổi so với giấy phép và thuộc khu vực phải xin phép xây dựng thì không thực hiện xác nhận đủ điều kiện tồn tại công trình; trách nhiệm về tính hợp pháp của công trình thuộc về chủ sở hữu.
Trường hợp đăng ký biến động do gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài theo pháp luật về nhà ở thì Văn phòng đăng ký đất đai chỉ thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến động và cấp mới hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận; nếu thuộc trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thì chỉ thực hiện sau khi có thông báo hoàn thành nghĩa vụ tài chính từ cơ quan thuế.

Hướng dẫn trình tự thực hiện thủ tục đăng ký tài sản gắn liền với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận

Dịch vụ hỗ trợ đăng ký tài sản trên đất đã có Giấy chứng nhận tại Long Phan

Đăng ký tài sản gắn liền với đất sau khi đã được cấp Giấy chứng nhận là thủ tục quan trọng nhằm xác lập quyền sở hữu hợp pháp. Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp giúp khách hàng thực hiện thủ tục nhanh chóng, đúng pháp luật và tiết kiệm công sức.

Dịch vụ của chúng tôi bao gồm:

Tư vấn chuyên sâu:

Tư vấn điều kiện và căn cứ pháp lý để đăng ký tài sản.
Đánh giá hồ sơ pháp lý hiện có của khách hàng.
Giải đáp chi tiết về trình tự và thời gian giải quyết.

Hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ và thực hiện thủ tục:

Rà soát và hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định pháp luật.
Soạn thảo các biểu mẫu và văn bản cần thiết.
Đại diện khách hàng làm việc với cơ quan đăng ký đất đai.

Theo dõi và cập nhật tiến độ:

Giám sát quá trình xử lý hồ sơ.
Thông báo kết quả và tình trạng xử lý kịp thời.
Bàn giao Giấy chứng nhận đã cập nhật thông tin tài sản.

Các câu hỏi thường gặp liên quan đến đăng ký tài sản gắn liền với thửa đất đã có Giấy chứng nhận

Khi thực hiện thủ tục này, người dân và doanh nghiệp thường quan tâm đến những nội dung sau:

Theo dõi hồ sơ bằng cách nào?

Sau khi nộp hồ sơ, người nộp nhận Giấy tiếp nhận và hẹn trả kết quả theo quy định tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Căn cứ mã số hồ sơ trên giấy hẹn, có thể tra cứu tiến độ trực tuyến hoặc liên hệ cơ quan tiếp nhận.

Có cần trực tiếp đi nộp hồ sơ?

Không bắt buộc nếu có ủy quyền hợp pháp. Tuy nhiên, cơ quan tiếp nhận có thể yêu cầu sự hiện diện của chủ sở hữu khi cần thiết.

Có đăng ký được nhà xưởng, nhà kho không?

Có thể đăng ký vì pháp luật không giới hạn loại tài sản, miễn đáp ứng điều kiện luật định và phù hợp mục đích sử dụng đất.

Có được đăng ký nhiều tài sản trên một thửa đất?

Được phép nếu các tài sản hợp pháp, có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu và tuân thủ quy định pháp luật liên quan.

Nếu Quý khách hàng mong muốn hoàn tất thủ tục đăng ký tài sản gắn liền với đất một cách nhanh chóng và đúng quy trình pháp luật, hãy liên hệ Tư vấn Long Phan để được hỗ trợ chuyên nghiệp. Chúng tôi luôn sẵn sàng giải đáp mọi vướng mắc pháp lý qua Hotline 1900.63.63.89.

Nguồn: Thủ tục đăng ký tài sản gắn liền với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận

Xem thêm: