PHÁP LUẬT VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI THAM GIA LIÊN DOANH
- 12 thg 12, 2025
- 10 phút đọc
Pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi tham gia liên doanh thì góp vốn bằng quyền sử dụng đất là hình thức đầu tư hợp pháp đã được ghi nhận. Khi thực hiện, các chủ thể phải tuân theo các yêu cầu nghiêm ngặt của pháp luật đất đai và pháp luật doanh nghiệp. Bài viết này cung cấp hướng dẫn chi tiết từ Tư vấn Long Phan.
Điều kiện cần đáp ứng khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 đưa ra các nhóm điều kiện mà người sử dụng đất phải tuân thủ để thực hiện việc góp vốn hợp pháp.
Thứ nhất, người góp vốn phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ, thể hiện rõ quyền định đoạt đối với thửa đất.
Thứ hai, đất không được tồn tại tranh chấp hoặc các nghĩa vụ thi hành án liên quan. Các quyết định giải quyết tranh chấp trước đó, nếu có, phải có hiệu lực pháp luật và không còn ảnh hưởng đến quyền góp vốn.
Thứ ba, đất phải trong thời hạn sử dụng hợp pháp và không chịu các biện pháp pháp lý gây hạn chế quyền sử dụng.
Thứ tư, trong trường hợp quyền sử dụng đất thuộc tài sản chung của vợ chồng, cần có văn bản đồng ý của cả hai để chứng minh tính hợp pháp của việc góp vốn.
Phương thức đưa quyền sử dụng đất vào liên doanh
Luật Đất đai 2024 cho phép thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất thông qua các phương thức cụ thể.
Góp quyền sử dụng đất vào vốn điều lệ công ty liên doanh
Đây là phương thức được áp dụng phổ biến trong các dự án hợp tác lớn. Giá trị quyền sử dụng đất sẽ được một tổ chức thẩm định giá độc lập đánh giá. Sau đó, các thành viên góp vốn sẽ họp và thống nhất giá trị này.
Giá trị quyền sử dụng đất được đưa vào vốn điều lệ và được ghi nhận trong Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp. Phần vốn góp này trở thành tài sản chung của công ty liên doanh.
Phương thức này đảm bảo minh bạch, nhưng tốn nhiều chi phí thẩm định giá, công chứng và thủ tục đăng ký đất đai.
Đưa quyền sử dụng đất vào hợp tác kinh doanh theo BCC
Hình thức hợp tác theo Hợp đồng BCC cho phép các bên cùng triển khai dự án đầu tư mà không cần thành lập doanh nghiệp mới. Cách thức này được lựa chọn nhiều trong các dự án ngắn hạn, quy mô vừa hoặc nhỏ, hoặc với những bên muốn duy trì sự tự chủ trong vận hành. Quyền sử dụng đất do một bên góp vốn vẫn giữ nguyên quyền sở hữu, nhưng được dùng làm nền tảng cho hoạt động hợp tác.
Nội dung của hợp đồng BCC cần xác định rõ quyền – nghĩa vụ, cơ chế phân phối lợi nhuận, trách nhiệm rủi ro, và cấu trúc quản lý tài sản. Đặc biệt, phải quy định chi tiết các nội dung như quyền sử dụng đất trong thời gian hợp tác, thời hạn hợp đồng, cơ chế kết thúc hợp tác, và phương án giải quyết tài sản sau khi chấm dứt. Thời hạn hợp tác chỉ được phép duy trì trong thời gian sử dụng đất còn hiệu lực.
Trình tự tiến hành góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP và 102/2024/NĐ-CP đã xác lập trình tự 6 bước để thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Các bước này bao gồm từ đăng ký góp vốn đến hoàn thiện nghĩa vụ với cơ quan nhà nước. Việc thực hiện đúng quy trình này là chìa khóa bảo đảm giao dịch góp vốn được pháp luật công nhận và bảo hộ.
Nộp hồ sơ đăng ký góp vốn tại cơ quan đầu tư
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 66 Nghị định 31/2021/NĐ-CP, mọi giao dịch góp vốn hoặc mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đều yêu cầu tổ chức kinh tế nộp hồ sơ đăng ký tại cơ quan đăng ký đầu tư.
Hồ sơ bao gồm:
Văn bản đăng ký giao dịch góp vốn, trình bày chi tiết thông tin doanh nghiệp, ngành nghề kinh doanh, danh sách cổ đông và thành viên có yếu tố nước ngoài, tỷ lệ sở hữu trước và sau giao dịch, giá trị giao dịch và thông tin dự án.
Bản sao giấy tờ pháp lý của các bên tham gia giao dịch.
Thỏa thuận nguyên tắc giữa nhà đầu tư nước ngoài và doanh nghiệp/cổ đông.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản sao của doanh nghiệp.
Thẩm định theo quy định pháp luật
Đối với dự án thuộc diện xin chủ trương đầu tư, tổ chức kinh tế nộp hồ sơ tại UBND tỉnh gồm văn bản theo Mẫu 07 và trích lục đất. Cơ quan đất đai thẩm định quyền sử dụng đất, tính hợp pháp và sự phù hợp quy hoạch.
Nếu đất thuộc khu vực ảnh hưởng quốc phòng – an ninh:
03 ngày: cơ quan đầu tư xin ý kiến Bộ Quốc phòng, Bộ Công an.
07 ngày: nhận ý kiến; nếu không phản hồi thì coi như chấp thuận.
Chấp thuận chủ trương góp vốn
Quy trình thẩm định yêu cầu xác minh tính pháp lý của thửa đất, kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, rà soát các thông tin liên quan đến tranh chấp, kê biên và mức độ phù hợp với quy hoạch. Chặt chẽ hơn, cơ quan nhà nước còn đánh giá năng lực tài chính của tổ chức kinh tế và tính khả thi trong phương án góp vốn. UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ra quyết định trong 05 ngày làm việc, trong đó phải chỉ rõ vị trí, diện tích đất được góp vốn và thời hạn hoàn thiện thỏa thuận giữa các bên.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ, cơ quan đăng ký đầu tư tiến hành xem xét điều kiện cho hoạt động góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp. Đánh giá được thực hiện dựa trên quy định của pháp luật và ý kiến của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an. Kết quả được thông báo bằng văn bản đến nhà đầu tư nước ngoài và doanh nghiệp có nhà đầu tư nước ngoài tham gia góp vốn.
Ký kết và công chứng hợp đồng góp vốn
Sau khi nhận quyết định chấp thuận chủ trương (nếu thuộc diện phải xin), các bên thực hiện việc thương thảo và ký hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Theo quy định pháp luật, hợp đồng này phải được công chứng hoặc chứng thực tại tổ chức hành nghề công chứng. Nếu có sự tham gia của tổ chức kinh doanh bất động sản, việc công chứng được thực hiện theo đề nghị của các bên.
Hợp đồng phải bao gồm thông tin đầy đủ của các bên tham gia, mô tả chính xác thửa đất về diện tích, vị trí, đặc điểm, mục đích sử dụng và thời hạn sử dụng. Giá trị vốn góp bằng quyền sử dụng đất, cách thức định giá, tỷ lệ vốn góp, quyền – nghĩa vụ và quyền hưởng lợi nhuận đều phải được thể hiện rõ. Ngoài ra, hợp đồng cần bổ sung quy định về nghĩa vụ chi phí, tiến độ thực hiện dự án và cơ chế giải quyết tranh chấp.
Yêu cầu đăng ký biến động khi góp vốn bằng đất
Theo Điều 133 Luật Đất đai 2024, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải tiến hành đăng ký biến động. Hồ sơ theo Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP gồm: Đơn Mẫu 11/ĐK; Hợp đồng góp vốn công chứng; Tài liệu đại diện và giấy tờ liên quan khác. Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai theo các hình thức trực tiếp, bưu chính, dịch vụ công hoặc theo thỏa thuận. Cơ quan chuyên môn kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ, thống nhất thông tin và cấp Giấy tiếp nhận. Thời hạn xử lý tối đa 10 ngày. Bên nhận góp vốn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.
Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất phát sinh nghĩa vụ thuế theo mức thuế suất 2% giá trị chuyển nhượng sau khi trừ chi phí hợp lý và khoản miễn thuế. Người sử dụng đất còn phải thanh toán lệ phí công chứng (0,3–0,5%), phí đăng ký biến động và lệ phí cấp Giấy chứng nhận mới theo khung phí địa phương.
Điều chỉnh thông tin đầu tư khi thay đổi vốn
Nếu góp vốn làm biến động vốn đầu tư từ 20% trở lên, khiến quy mô dự án thay đổi, nhà đầu tư phải nộp hồ sơ điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo Điều 41 Luật Đầu tư 2020. Nghị định 29/2021/NĐ-CP hướng dẫn cụ thể thành phần hồ sơ, trình tự và yêu cầu thẩm định. Sau khi được phê duyệt, nội dung điều chỉnh sẽ được cập nhật vào Giấy chứng nhận.
Chuyên gia khuyến cáo khi tham gia góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Nhà đầu tư cần nắm rõ những khuyến cáo từ chuyên gia để phòng tránh các rủi ro pháp lý, bảo toàn giá trị tài sản và đảm bảo giao dịch góp vốn bằng quyền sử dụng đất được thực hiện minh bạch và đúng quy định.
Thủ tục công chứng hợp đồng góp vốn đất đai
Công chứng hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất là quy định bắt buộc theo Luật Đất đai 2024. Quá trình công chứng đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch, xác minh tài sản và năng lực pháp lý của các bên. Hồ sơ bao gồm: sổ đỏ, giấy tờ tùy thân, giấy phép đầu tư (nếu có), cùng các tài liệu hỗ trợ. Nội dung hợp đồng phải được soạn thảo chặt chẽ và kiểm tra bởi luật sư chuyên ngành. Lựa chọn văn phòng công chứng uy tín giúp quá trình được thực hiện chính xác; mức phí dao động 0,3% – 0,5% giá trị hợp đồng.
Đánh giá giá trị đất dùng để góp vốn
Định giá quyền sử dụng đất là yếu tố quyết định phân chia lợi ích giữa các bên góp vốn. Việc định giá có thể thông qua thỏa thuận nội bộ hoặc thuê đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp. Trong doanh nghiệp, việc định giá cần được đồng thuận giữa chủ sở hữu, hội đồng quản lý và người góp vốn. Rủi ro lớn nhất là định giá vượt giá trị thực, dẫn đến nghĩa vụ liên đới bù đắp, gây thiệt hại tài chính khi thị trường biến động.
Xác minh quy hoạch cùng hồ sơ pháp lý trước khi giao kết giao dịch
Việc xác minh quy hoạch sử dụng đất cùng với tình trạng pháp lý của thửa đất là bước quyết định trong quá trình góp vốn. Đất chỉ được phép góp vốn nếu phù hợp với quy hoạch được duyệt theo Điều 45 Luật Đất đai 2024. Các thửa đất nằm trong diện chuẩn bị giải tỏa hoặc có kế hoạch phát triển hạ tầng bắt buộc sẽ mang lại nguy cơ thua lỗ và bất ổn cho dự án.
Nhà đầu tư nên tra cứu qua cơ quan chuyên môn như Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc hệ thống thông tin quy hoạch. Nội dung cần xem xét bao gồm quy hoạch dài hạn, định hướng phát triển khu vực, các dự án lân cận và yếu tố ảnh hưởng đến giá trị sử dụng đất. Song song, kiểm tra hồ sơ pháp lý hiện tại giúp xác định có tranh chấp, kê biên hoặc hạn chế nào tồn tại hay không.
Thời hạn đăng ký biến động và những hệ quả nếu vi phạm
Theo Điều 133 Luật Đất đai 2024, việc không đăng ký biến động trong 30 ngày kể từ khi ký hợp đồng có thể khiến phần chuyển quyền sử dụng đất trong hợp đồng bị vô hiệu. Đây là rủi ro pháp lý nghiêm trọng và gây thiệt hại lớn cho bên góp vốn.
Các bên cần chủ động sắp xếp thời gian, chuẩn bị hồ sơ và nộp ngay tại cơ quan đăng ký đất đai khi hợp đồng được ký kết. Việc theo dõi sát sao quy trình xét duyệt hồ sơ sẽ giúp giảm nguy cơ sai sót và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình.
Dịch vụ pháp lý hỗ trợ góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong liên doanh tại Tư vấn Long Phan
Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ tư vấn toàn diện, giúp Quý khách an tâm khi thực hiện góp vốn bằng đất vào các mô hình liên doanh. Chúng tôi giúp nhận diện rủi ro, cấu trúc phương án góp vốn và đảm bảo tuân thủ pháp luật.
1. Tư Vấn Chuyên Sâu
Kiểm tra pháp lý quyền sử dụng đất, quy hoạch và các điều kiện góp vốn.
Tư vấn lựa chọn hình thức góp vốn và hoạch định chiến lược liên doanh.
Hỗ trợ định giá quyền sử dụng đất theo quy định.
Tư vấn xử lý rủi ro và lập kế hoạch thoái vốn an toàn.
2. Soạn Thảo và Chuẩn Bị Hồ Sơ
Soạn thảo Hợp đồng góp vốn chặt chẽ, rõ quyền nghĩa vụ.
Hoàn thiện bộ hồ sơ theo đúng biểu mẫu pháp luật.
3. Đại Diện Theo Ủy Quyền
Nộp hồ sơ và làm việc với cơ quan nhà nước.
Theo dõi, thúc đẩy tiến độ xử lý hồ sơ.
Hỗ trợ công chứng và đại diện khi phát sinh tranh chấp.
Những câu hỏi thường xuyên về góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Điểm khác biệt giữa góp vốn vào liên doanh và hợp tác qua Hợp đồng BCC là gì?
Góp vốn vào liên doanh chuyển quyền sở hữu QSDĐ sang công ty; nhưng theo Hợp đồng BCC, quyền sở hữu vẫn thuộc bên góp vốn và không phát sinh pháp nhân mới.
QSDĐ đang thế chấp có thể góp vốn không?
Có, nếu được ngân hàng đồng ý bằng văn bản. Cần giải chấp hoặc thỏa thuận để liên doanh tiếp tục nghĩa vụ nợ.
Chi phí thẩm định giá do ai đảm nhận?
Do các bên quyết định theo thỏa thuận; thông lệ là chia đều hoặc tính vào chi phí dự án.
Khi kết thúc hợp tác, xử lý QSDĐ ra sao?
Theo thỏa thuận: hoàn trả lại QSDĐ (có định giá lại) hoặc thanh lý và phân chia theo tỷ lệ vốn góp.
Đất nông nghiệp có được góp vào dự án phi nông nghiệp không?
Được, nhưng phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo đúng quy hoạch.
Thuế 2% do ai nộp?
Bên chuyển quyền nộp trước khi đăng ký biến động.
Khi tham gia liên doanh bằng hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất, Quý khách phải đặc biệt lưu ý đến tính pháp lý và quy trình thực hiện. Việc tuân thủ đúng luật định giúp hạn chế sai sót và rủi ro. Đội ngũ Long Phan với chuyên môn sâu sẽ hỗ trợ Quý khách từng bước. Liên hệ Tư vấn Long Phan qua số hotline 1900.63.63.89 để nhận tư vấn miễn phí.
Xem thêm:
Bình luận