ẢNH HƯỞNG CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI 2024 ĐẾN GIÁ ĐẤT VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
- 17 thg 1
- 8 phút đọc
Ảnh hưởng của Luật Đất đai 2024 đến giá đất và thị trường bất động sản thì những quy định mới trong Luật Đất đai 2024 đã và đang tác động mạnh đến giá đất cũng như thị trường bất động sản. Điểm nổi bật là việc loại bỏ khung giá đất, thay thế bằng bảng giá đất điều chỉnh định kỳ hằng năm để phù hợp với diễn biến thị trường. Bài viết sẽ đi sâu phân tích các thay đổi này và tác động thực tế trong năm 2025.
Những thay đổi quan trọng của Luật Đất đai 2024 tác động đến thị trường BĐS năm 2025
Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 01/01/2025, được đánh giá là một cuộc cải cách toàn diện, tạo ra những thay đổi căn bản trong quản lý đất đai. Các quy định mới ảnh hưởng trực tiếp đến cơ chế định giá đất, cơ chế đấu giá, giao đất và cho thuê đất, đồng thời tác động đến chi phí, phương thức triển khai và tính minh bạch của thị trường BĐS tại Việt Nam.
Loại bỏ khung giá đất – chuyển hướng cơ chế thị trường
Theo Điều 159, Luật Đất đai 2024 bãi bỏ khung giá đất do Chính phủ ban hành, thay bằng bảng giá đất dựa trên giá phổ biến trên thị trường. Việc định giá đất áp dụng 4 phương pháp:
Phương pháp so sánh: Phân tích, so sánh các thửa đất tương đồng về mục đích, vị trí, yếu tố ảnh hưởng giá, loại bỏ tài sản gắn liền đất.
Phương pháp thu nhập: Thu nhập ròng bình quân năm chia cho lãi suất tiền gửi 12 tháng tại ngân hàng Nhà nước nắm trên 50% vốn.
Phương pháp thặng dư: Tổng doanh thu dự kiến trừ tổng chi phí dự kiến theo phương án sử dụng đất hiệu quả cao nhất.
Phương pháp hệ số điều chỉnh: Giá trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh do UBND tỉnh ban hành, so sánh với giá thị trường.
Sự thay đổi này giúp giá đất sát giá trị thực, tăng minh bạch và giảm rủi ro tiêu cực trong định giá.
Bảng giá đất được cập nhật hàng năm – cơ chế linh hoạt
Luật Đất đai 2024 quy định UBND tỉnh trình HĐND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất hằng năm, thay cho chu kỳ 5 năm trước đây. Bảng giá đất lần đầu áp dụng từ 01/01/2026.Việc cập nhật hằng năm tác động trực tiếp đến:
Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất.
Chi phí xây dựng dự án, giá thành sản phẩm BĐS.
Giao dịch chuyển nhượng đất, do mức nộp tiền theo bảng giá mới.
Các dự án định giá theo phương pháp thặng dư không bị ảnh hưởng trực tiếp, nhưng vẫn chịu tác động gián tiếp qua chi phí mua đất.
Quy định đấu giá quyền sử dụng đất – minh bạch và công bằng
Luật Đất đai 2024 siết chặt cơ chế đấu giá:
Đất đã giải phóng mặt bằng đấu giá, đất chưa giải phóng mặt bằng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
Khoản 6 Điều 125: Trường hợp đấu giá không thành, bao gồm chỉ 1 người đăng ký hoặc trả giá hợp lệ.
Khoản 1 Điều 55 Nghị định 102/2024/NĐ-CP: Điều kiện tổ chức tham gia đấu giá: đặt trước 20% giá khởi điểm, đáp ứng quy định pháp luật về nhà ở, BĐS, không thuộc đối tượng cấm.
Cá nhân tham gia đấu giá phải cam kết thành lập tổ chức kinh tế nếu thực hiện dự án đầu tư, tuân thủ pháp luật liên quan về doanh nghiệp, đầu tư, đấu thầu.
Cơ chế này đảm bảo lựa chọn nhà đầu tư đủ năng lực, giảm rủi ro dự án, tạo môi trường cạnh tranh minh bạch.
Giao đất, cho thuê đất không đấu giá – đáp ứng dự án đặc thù
Khoản 4 Điều 7 Nghị định 151/2025/NĐ-CP trao quyền UBND tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất không đấu giá trong các trường hợp:
Dự án công cộng có kinh doanh.
Dự án đã được Quốc hội, Thủ tướng phê duyệt chủ trương đầu tư, hoặc thuộc trường hợp thu hồi đất theo khoản 31 Điều 79.
Dự án Nhà nước cho thuê đất hàng năm.
Các trường hợp khác không thuộc Điều 125, 126 Luật Đất đai.
Cơ chế này linh hoạt, vừa đảm bảo triển khai nhanh dự án chiến lược, vừa kiểm soát chặt chẽ và minh bạch.
Luật Đất đai 2024: Ảnh hưởng tới thị trường bất động sản và giá đất
Luật Đất đai 2024 mở ra những cơ chế mới trong quản lý đất đai, được kỳ vọng tạo ra thị trường minh bạch và bền vững hơn. Tuy nhiên, song song với các lợi ích pháp lý, luật cũng đặt ra những thách thức về chi phí và khả năng tiếp cận đất của các doanh nghiệp. Việc đánh giá tác động tích cực và tiêu cực giúp nhà đầu tư và người dân có cái nhìn toàn diện.
Tác động tích cực của Luật Đất đai 2024
Việc áp dụng bảng giá đất hàng năm thay thế khung giá cứng nhắc giúp giá đất phản ánh sát giá thị trường, tạo điều kiện giao dịch công khai, minh bạch.Những quy định mới thúc đẩy cạnh tranh giữa các chủ đầu tư, hạn chế tình trạng đầu cơ và sử dụng đất không hiệu quả.Các dự án BĐS nhờ đó được đẩy nhanh tiến độ, khi giá bồi thường gần với thị trường khiến người dân đồng thuận dễ dàng hơn. Thủ tục hành chính được rút ngắn, giúp các giao dịch, đấu giá đất được thực hiện thuận lợi và tạo nguồn thu ngân sách hiệu quả.
Tác động tiêu cực của Luật Đất đai 2024
Chi phí đầu tư các dự án BĐS có thể tăng do bảng giá đất sát thị trường, nhất là chi phí tiền sử dụng đất, bồi thường và các khoản phụ trợ khác.Đấu giá đất mặc dù minh bạch, nhưng vẫn tiềm ẩn nguy cơ đầu cơ nếu doanh nghiệp trúng giá nhưng không triển khai dự án đúng tiến độ.Các doanh nghiệp vừa và nhỏ có thể gặp rào cản tài chính, ảnh hưởng đến khả năng tham gia dự án và gián tiếp tác động đến giá bán sản phẩm cuối cùng.
Tư vấn, thẩm định pháp lý dự án BĐS trọn gói tại Tư vấn Long Phan
Luật Đất đai 2024 đánh dấu bước chuyển quan trọng trong quản lý và sử dụng đất đai, kéo theo nhiều yêu cầu mới đối với việc triển khai dự án bất động sản. Trong bối cảnh đó, Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ tư vấn và thẩm định pháp lý dự án BĐS trọn gói, nhằm hỗ trợ nhà đầu tư tiếp cận và áp dụng đúng quy định pháp luật.
Phạm vi dịch vụ bao gồm:
Rà soát, đánh giá tính pháp lý của khu đất thực hiện dự án;
Tư vấn thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư (nếu có);
Hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ xin phê duyệt chủ trương đầu tư;
Tư vấn thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định;
Tư vấn chuyên sâu trong quá trình thẩm định thiết kế và nghiệm thu dự án;
Soạn thảo, review các hợp đồng, văn bản pháp lý liên quan;
Đại diện theo ủy quyền nộp hồ sơ, làm việc với cơ quan nhà nước và bàn giao kết quả cho Quý khách.
Với định hướng lấy khách hàng làm trung tâm, Tư vấn Long Phan luôn nghiên cứu kỹ lưỡng từng dự án để đưa ra giải pháp pháp lý phù hợp, góp phần giảm thiểu rủi ro và nâng cao hiệu quả đầu tư trong lĩnh vực bất động sản.
Một số câu hỏi thường gặp về tác động của Luật Đất đai 2024 đối với giá đất và thị trường BĐS
Để Quý khách hiểu rõ các quy định mới của Luật Đất đai 2024, dưới đây là tổng hợp những câu hỏi phổ biến cùng giải đáp chi tiết:
Bảng giá đất mới bắt đầu áp dụng từ 2026, vậy năm 2025 tính giá đất thế nào?
Năm 2025, việc xác định giá đất vẫn theo cơ chế chuyển tiếp. Khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 nêu rõ, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo Luật Đất đai 2013 vẫn được áp dụng đến hết 31/12/2025. Nếu cần thiết, UBND tỉnh có thể điều chỉnh để phản ánh đúng diễn biến thị trường thực tế.
Giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất có phải là giá thị trường?
Theo điểm e khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024, giá đất cụ thể làm căn cứ bồi thường được xác định theo phương pháp tại khoản 5 Điều 158, phản ánh giá trị thực tế theo nguyên tắc thị trường (Điểm a khoản 1 Điều 158). Do đó, giá bồi thường là giá đất thị trường, không phải giá hành chính.
Tiền đặt cọc khi đấu giá đất có mục đích gì? Bỏ cọc có ảnh hưởng gì?
Tiền đặt trước bảo đảm trách nhiệm của người tham gia đấu giá. Khoản 3,4 Điều 125 Luật Đất đai 2024 yêu cầu người tham gia đáp ứng các điều kiện pháp luật. Theo Điều 39 Luật Đấu giá tài sản 2016 (sửa đổi 2024), tiền đặt trước được thỏa thuận giữa tổ chức đấu giá và người tham gia, đồng thời là căn cứ xử lý trách nhiệm nếu bỏ cọc.
Doanh nghiệp vừa và nhỏ gặp thách thức hay cơ hội từ luật mới?
Thách thức xuất hiện ở yêu cầu về năng lực tài chính và kinh nghiệm khi tham gia đấu giá, đấu thầu theo Điều 125,126 Luật Đất đai 2024. Cơ hội đến từ sự minh bạch: bãi bỏ khung giá đất, áp dụng cơ chế thị trường, tạo sân chơi công bằng, giúp doanh nghiệp đủ năng lực tiếp cận đất đai dễ dàng hơn.
Có phải cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo luật mới không?
Không. Khoản 3 Điều 256 Luật Đất đai 2024 khẳng định các Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày Luật có hiệu lực vẫn có giá trị pháp lý. Cấp đổi chỉ thực hiện khi người dân có nhu cầu hoặc phát sinh giao dịch.
Sự ra đời của Luật Đất đai 2024 đã thiết lập một cơ chế mới trong quản lý và sử dụng đất đai, kéo theo những ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và thị trường bất động sản. Quy định về bảng giá đất cập nhật hàng năm và đấu giá quyền sử dụng đất góp phần minh bạch hóa thị trường, song cũng làm tăng chi phí cho nhà đầu tư. Mọi nhu cầu tư vấn pháp lý đất đai, Quý khách vui lòng liên hệ Tư vấn Long Phan qua hotline 1900.63.63.89.
Xem thêm:
Bình luận